山東省房屋徵收拆遷案例 - 空地、院落拆遷按市場價給房屋拆遷補償！

徵收拆遷時，房屋的空地、院落到底要不要給予被徵收人補償?如果補償，又應該按照怎樣的標準補償?這兩個問題一直存在爭議。

很多地區的徵收方往往只會補償房屋，而不予補償院落、空地的。

在明拆遷律師在日常的諮詢中，常常接到這樣的諮詢：“律師，我們家的院落有好大一塊，徵收方説不補償，那我至少得損失一半以上的補償款，這不公平啊。

我不同意簽字，徵收方便折價補，這也不夠啊，這空地和院落在法律上到底應不應該補償呢?”

針對這個問題，日前山東高級人民法院給出了最為明確的答案，即：國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。

2018年3月28日上午，山東省高級人民法院召開新聞發佈會，發佈了2017年山東法院行政案件司法審查報告和山東法院保護產權行政的審判典型案例。

此典型案列對各地法院判決都具有參考價值。

其中一起典型案件如下：

賈__訴寧津縣人民政府房屋徵收補償決定案

(一)基本案情

上訴人(原審原告)：賈__

被上訴人(原審被告)： 寧津縣人民政府

2014年9月10日，為實施寧津縣職專教學樓及運動場項目建設，寧津縣人民政府(下稱縣政府)作出房屋徵收決定，將賈__房屋納入徵收範圍。

由於在簽約期限內，未能與賈__達成補償協議，2015年3月2日，縣政府作出寧政房徵補[2015]03號國有土地上房屋徵收補償決定書。

賈__認為其院落屬於涉案房屋國有土地使用證中的一部分，而該補償決定中未予體現，提起行政訴訟。

(二)裁判結果

山東省高級人民法院經審理認為，最高人民法院《關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答覆》規定：國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。

雖然原審中縣政府曾主張，上訴人的有證房屋和無證房屋均已經納入評估範圍，其價值包括空置土地使用權價值，但經審查發現，評估機構採用市場法評估上訴人有證房屋價值，未涉及該房屋的證載土地面積因素，因此不涉及上訴人國有土地使用權範圍內空置土地的價值。

涉案評估報告系根據委託單位的要求進行，是作為徵收補償決定的參考依據，徵收單位應當全面考量，以作出合法、合理的徵收補償決定。

因此，被訴房屋徵收補償決定在涉及上訴人土地價值的補償方面明顯不當，遂判決撤銷被訴房屋徵收補償決定。

該案從保護被徵收人合法產權出發，明確在徵收拆遷時，被徵收人房屋的院落、空地面積應按照市場價進行補償。

值得注意的是，所謂“市場價”，是指根據《國有土地上房屋徵收與補償條例第十九條規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

”

換句話説，空地、院落的拆遷補償標準應適用徵收決定下發當時，周圍的房屋市場價。

被徵收人在參照周圍市場的價格對空地、院落的面積進行評估，從而能得到空地、院落的補償價格。

另值得一提的是：實踐中，徵收方的評估通常是按“房屋重置價”的方法進行估算，這是會嚴重低於市場價的。

所以，被徵收人在評估時，可要求用“市場評估法”去評估院落、空地的面積價值。

另外，最高人民法院《關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答覆》(2012)行他字第16號如下：

國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。

所以，在明拆遷律師最後要告訴大家的是：空地、院落要根據市場價補償，這也是有章可循的。

如果徵收拆遷方一律不給於補償或者只是折價補償，這都會損害到被徵收人的合法補償利益。

遇到這樣的情況，被徵收人一定要及時提起法律救濟，要求按照市場價對空地、院落面積進行補償，用“市場比較法”進行價值評估。

當然，這需要專業律師來指導操作。