沒有營業執照 - 能算住改非嗎？

一、沒有營業執照，能算住改非嗎?

將住房改成商業用住房時，要取得營業執照，如果沒有取得營業執照的，不能算住改非，是屬於違法的行為。

“住改非”如何認定：

第一、依據營業執照、税務登記證、組織機構代碼證、衞生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。此處應注意：當登記註冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

第二、完税憑證。通常而言，生產經營與納税相伴隨，有完税憑證(免税單位應當提供免税證明)可以説明有生產經營活動，從事着生產經營活動的住房當然屬於“住改非”。

第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納税憑證等。

第四、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營;而有的房屋，儘管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應視同“住改非”，後者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經營時間。實踐中由於商用房的補償普遍高於住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被徵收人臨時將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、“住改非”如何補償

根據2003年國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的相關規定：對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當拆遷補償。

實踐中，由於各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是説能夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用於經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用於經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用於經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用於經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其餘部分按照住宅的補償標準補償。

對於房屋改成住改非，首先是需要取得相關的營業執照才能夠獲得。在進行賠償的時候，拆遷辦會根據其實際情況來進行計算，如果有的房屋並未有取得相關證據，但實際上是用於商業辦公或者是生產經營的話，那麼還是會算做住改非來進行補償的。