無證廠房遭遇強拆 - 樑紅麗律師鏖戰企業拆遷維權

疑難案件研討，是在明所為更好的為委託人服務而創建的一項制度。

首先，疑難案件的研討是各團隊將代理過程中遇到的久拖不決的疑難案件在全所進行研討，更好的為委託人服務的制度;其次，疑難案件研討是集中全所智慧，充分發揮各團隊優勢，全面分析、研討案情，為疑難案件尋找突破點的努力;第三，疑難案件研討，是全所資深律師現身説法，集中為所裏新晉律師、助理(包括行政、市場人員)進行法律培訓，增進全所業務能力的制度。

1、【第七期疑難案例簡介】

2017年6月29日，北京在明律師事務所第六期疑難案件研討會進行。

樑紅麗律師對本期疑難案件的案情進行簡要介紹：

委託人孫某是河北省廊坊市某電器廠的法定代表人，2007年承租某村農民閒置土地經營電器廠，並辦理合法營業手續。

2011年，其廠房土地被廊坊開發區管委會置換給某地產公司。

2014年，地產公司要求電器廠騰退土地並對電器廠的經營進行騷擾與破壞。

委託人的案件屬於典型的有營業執照、無土地使用權證的企業拆遷案件。

樑律師團隊受理案件之時，委託人與地產公司的糾紛已經陷入僵局。

地產公司派員不斷騷擾，在廠房門口倒了三大車渣土，將路堵住，使人不能通行，又將設置在院門外的電源閘盒關閉並派人高馬大的社會人員看守，使得企業不能生產經營，雙方不間斷產生摩擦。

樑律師介入之後，採取了一系列措施。

首先，針對開發商對電器廠的破壞活動，向公安機關郵寄保護申請，並針對公安機關不出警以及怠於履行職責等不作為行為提起行政訴訟，公安機關迫於壓力也開始積極組織雙方進行協調;其次，對於違法實施阻礙、破壞經營的行為發出律師函，引起了該地產公司的重視，且派出兩位股東與委託人協商，態勢上有了很大的進展，補償上也有了一定的提高;再者，針對地產公司的侵害行為提出了排除妨礙的民事訴訟。

另外，針對涉案地塊的徵地批文，也提出了行政複議申請，並且在閲卷中發現了重要的違法行為，同樣為委託人爭得了時間，並取得了談判協商的支持。

經過樑律師的努力協調，地產公司與廊坊國土部門放棄了強行拆除委託人工廠的計劃，並實質地提高了補償條件。

但由於該地產公司的資金問題，項目停滯，因此委託人並未與某地產公司達成補償安置協議。

2016年10月，代理期限結束後半年，某日30多名陌生人員突然來到該廠強行拆除了委託人的電器廠，並將拆後現場未能保護的設施設備進行了哄搶，沉寂的案件再次升級亮起了紅燈。

委託人緊急續約，並在律師的指導下重新啟動了維權程序，督促公安機關儘快刑事立案。

目前，案件進展緩慢。

2、集思廣益討論環節，各律師發言

(一)聶榮律師建議：

首先，針對維權進展緩慢的現狀，聶律師建議，就地產公司與廊坊開發區管委會簽訂的土地置換合同着手，調查其合法性，推動案件的進展。

土地置換應當屬於土地出讓的一種形式，可以地上附着物權利人的身份，從土地置換合同的簽訂與履行、土地出讓金的交納以及土地置換的審批環節，通過信息公開，尋找突破點。

第二，就陌生人員強拆、盜搶電器廠的行為，除了要求委託人與公安機關進行直接溝通，要求其刑事立案之外，建議律師深層介入，要求公安機關立案偵查，在其不立案的情況下，要求檢察機關立案監督，通過刑事偵破案件，抓獲嫌疑人，推進案件進展。

最後，聶律師建議，以委託人作為地上附着物的權利人的主體地位，要求徵地機關對地上附着物進行補償，並在徵地機關作出相應答覆之後，相機提起程序，推進案件的進展。

(二)閆會東律師建議：

因為電器廠所在土地始終沒有用地手續，其權利主體的合法性存在問題，建議以民事訴訟的形式，即通過租地合同效力之訴要求法院確認委託人對廠區土地的使用權益，確定委託人對廠區地上物賠償的權利主體資格。

(三)黃曉麗律師建議：

因為強拆盜搶廠房的主體始終不能確定，建議通過推動刑事立案，進而抓獲嫌疑人促成談判。

(四)韓海祥律師(實習)建議：

其北京的一起案件有着相似的情形，也是無證廠房被盜拆，即通過向當地行政機關申請拆遷信息的方式，確定盜拆主體以及過程，嘗試以此回覆提起程序。

3、第七期疑難案件研討收穫

首先，全所達成了一個相對一致的案件操作思路，即對於盜拆案件，督促公安機關刑事立案，通過抓獲盜拆嫌疑人的形式促成談判，是盜拆案件的有效辦案手段。

對於當事人而言，現場報警、現場取證，最大限度的為警方辦案提供線索，是維護權益的關鍵。

其次，農村地區的土地徵收，存在大量的違法操作模式，即提供偽造的補償安置協議，將死亡的人員列入安置補償名單之中，偽造土地使用權人的簽字或者未進行實地調查、公然製造偽造的徵地調查文件等，這些內容是迫使相關部門推進補償案件的有力因素。

委託人孫某的案件，即存在偽造補償安置人員名義領取賠償費用的情形，這也是直接迫使有關部門推進談判的有效手段。

第三，改變“兵來將擋”的模式，主動以權利人的身份要求徵收主體進行補償，打破被動的補償安置模式。

廠房作為地上附着物，委託人是地上附着物的所有人，理應得到該附着物的補償。

在提出補償的申請後，以對方的答覆作為依據，並提起相應的法律程序。