重磅！國土資源部官員 - 中國徵地制度將迎“大變臉”
上個月月底，備受各界關注的《土地管理法》(修正案)經公開徵求意見並做修改後，已上報國務院進行審議。
國土資源部土地利用管理司鄭凌志明確表示，目前引發的一系列矛盾與現行法律法規執行不到位有關，也與徵地範圍過寬、徵地補償標準差異較大、安置方式單一、徵地程序不規範有關。
變化之一：縮小土地徵收範圍，明確界定公共利益
現行法規定，“國家為了公共利益的需要可以依法對土地實行徵收徵用，並給予補償”，但並未對公共利益的範圍作出明確界定。
鄭凌志表示，公共利益缺乏界定、徵地邊界不清、使用集體建設用地受限，是導致徵地範圍過大的主要原因。
新44條結合國外和台灣地區的成熟經驗，以及33個縣改革試點的經驗，從六個方面對公共利益給予了明確界定，一一列舉，從而縮小了土地徵收範圍。
“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收農民集體所有土地的，可以依法實施徵收：
“(一)國防和外交的需要;
“(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
“(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衞生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
“(四)由政府組織實施的保障性安居工程、搬遷安置工程建設的需要;
“(五)在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內，由政府為實施城市規劃而進行開發建設的需要;
“(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
在明律師解讀：公共利益範疇的明確事實上參考了《國有土地上房屋徵收與補償條例》的成功經驗。
其背後藴含的邏輯是，既然是為了公共利益徵地，那麼被徵收人的補償權益就應當依法保障。
如果不能保障，那就只能説明涉案項目的建設夠不上“公共利益”，因而得不到足夠的補償資金支持。
一方面縮減徵地範圍、數量，一方面保障徵地的補償按時、足額到位。
變化之二：規範土地徵收程序，擬徵地公告地位大幅強化
現行法規定的土地徵收“兩公告，一登記”的程序，是在徵地批後實施，實踐中存在被徵地農民知情權、參與權不夠的問題。
新46條把原來的批後公報改為批前公報，強化在整個徵地過程中被徵地農民知情權和監督權，限制地方政府濫用徵地權。
“市、縣人民政府申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查，並將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等主要內容在擬徵收土地所在的集體經濟組織範圍內進行公告，聽取被徵地的農村集體經濟組織和農民意見。
“市、縣人民政府根據徵求意見情況，必要時應當組織開展社會穩定風險評估。
“相關前期工作完成後，市、縣人民政府應當組織有關部門與被徵地農民、農村集體經濟組織就補償安置等簽訂協議，測算徵地補償安置費用並保證足額到位。
“國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
在明律師解讀：所謂“批前公報”制度事實上在國土資源部於2010年前後下發的多個政策性文件中均已做了規定，即將土地徵收的程序性步驟前提，在擬徵地階段就進行對農民的告知、確認、聽證程序，充分保障農民的知情權、參與權、監督權，將可能存在的問題和矛盾化解在前頭，進而避免在徵地獲批，項目準備啟動施工階段再發生衝突、對峙等“雙輸”亂局。
然而由於這些新規定並未被寫入法律法規之中，因而其在實踐中的落實情況是較差的，農民羣眾對此意見很大。
此次《土地法(修正案)》將已有政策性規定上升為法律，再不履行整個項目就不能動，無疑是對農民權益的有利保障。
變化之三：年產值倍數法告別歷史舞台，農民住宅不再是地上附着物
鄭凌志表示，現行法中徵地補償主要是按照年產值倍數法實行貨幣補償，但從目前經濟發展的階段來看，難以滿足現階段被徵地農民合理的規範多元保障的訴求。
新48條要求用區片綜合地價取代年產值倍數法;新49條提出，不再將農民居住的地方作為地上附着物進行補償，而是作為專門的財產權明確給予公平合理的補償;新51條明確，被徵收土地的農村居民應當納入相應的養老社會保障體系，並將留地留物業安置上升為法律。
“省、自治區、直轄市應當制訂並公佈區片綜合地價，確定徵收農用地的土地補償費和安置補助費標準。
區片綜合地價應當考慮土地資源條件，土地產值、區位、供求關係，以及經濟社會發展水平等因素綜合評估確定，並根據社會、經濟發展水平，適時調整區片綜合地價標準。
“徵收宅基地和地上房屋，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償，保障被徵地農民的居住權。
具體辦法由省、自治區、直轄市規定。
“年產值倍數法”是廣受詬病的落後計算方式，其直接結果就是導致土地價值在補償環節被低估嚴重，農民被徵地後得不到真正公平、合理的補償，而徵收方因此獲取巨大的暴利。
其中事實上與心理上的落差，早已為廣大農民所難以接受。
此番修改將有望切實提升農民在徵地中所獲取的補償。
宅基地上房屋的補償此次被明確獨立出來，區別於地上附着物，這是立法的重大進步。
雖不能因此認為農村宅基地上房屋與國有土地上房屋“同價”，但至少二者獲得了“同權(利)”——先補償，後搬遷，也就是禁止了補償未落實情形下的強拆行為。
這一規定落地，房屋這部分的補償將有望切實得到落實、提升。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，事實上上述擬修正內容中的一些如今就是“有文可依”的。
因此廣大農民朋友要對國土資源部2010年前後下發的幾個文件進行全面瞭解，明晰自己在徵地各階段的各項權利並加以充分的行使、運用，一旦“不好使”，就要及時採取法律步驟、團結一心進行維權。
