回遷套路多,你是遷,還是不遷?
説到回遷,大家已不陌生。
在城鎮化迅速推進的今天,回遷現象常見於徵收拆遷工程中。
也因徵收拆遷涉及公民的巨大利益,且牽涉鉅額款項的流轉,所以會不同程度的侵害到被拆遷人的補償利益,讓被拆遷人防不勝防。
而徵收拆遷,一般有兩種補償方式。
一是一次性的貨幣補償,二是回遷安置。
相對於貨幣補償,回遷安置能“下套”的地方更多,這就會大幅度的折損被拆遷人的徵收補償利益。
那在回遷安置中,都有哪些“套路”呢?
下面由北京在明律師事務所拆遷律師根據多年的拆遷代理經驗,來為您講述徵收拆遷中關於“回遷安置”的相關問題。
回遷通常説法是指按照徵收拆遷的相關政策,拆遷方或開發商將徵收拆遷範圍內的私房或承租的公房拆除,然後按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協議,被拆遷人回遷,取得改造後新建的房屋。
回遷房一般特點是高層建築户型小、回遷時間長、搖號選取房屋等。
居於上述特點,引發了一系列拆遷方侵害被拆遷人利益的現象。
如:
一、由於是高層建築,高層房屋相對多層房屋的得房率較低,所以房屋的使用面積會比期待的小。
這就導致拆遷人最後拿到回遷房的時候,發現與當初拆遷方許諾的房屋面積要小。
且為了滿足回遷的需要,樓房很可能會建造的比較密集,相應的中低樓層的採光可能會有問題,這些對回遷的安置居民來説,無疑是切實的利益損失。
二、回遷一般是搖號選擇房屋。
面對眾多動遷户,能否挑到中意的房屋真的要靠運氣。
這就使被拆遷人的權益得不到保障。
三、回遷安置的時間一般都很長,被拆遷人在這漫長的等待中產生的安置過渡費用並得不到有效保障,且房價波動厲害,延期安置不當風險非常大,這也讓被拆遷人的利益再一次處於“風口浪尖”。
四、.一些不良開發商會用超建達到"以最少的資源安置最多動遷户"的目的。
所以在安置房中常見到"超建"房,而此類房屋在辦理產權證時會出現問題,要麼辦不了,要麼等很長時間。
五、當拆遷方在安置時達不到動遷協議的約定時,折遷方能否按約定承擔賠償責任也是被拆遷人需要承擔的風險。
這時候有人就會問了,既然回遷安置有那麼多不確定性及高風險,我們是遷?還是不遷呢?
在明律師在這裏要告訴你的是:回遷安置是目前徵收拆遷中不可或缺的一種補償形式,也是很多被徵收人願意選擇的一種補償形式。
至於回遷中的“套路”及風險,被拆遷人應該做到防患於未然,儘可能將風險降到最低,謹防“入套”。
而要避免不輕意掉拆遷方設下的“陷阱”,被拆遷人應該這樣做:
一、如果選擇產權調換的話,一定要看安置房是否有合法用地、規劃、立項手續。
二、特別是集體土地,如果沒有依法徵收,選擇回遷房安置的法律風險很大,簽約要謹慎。
三、如果徵收方提供的安置協議文本中裏沒有具體的房號、面積和交房時間等內容,追究違約責任就沒有具體的依據。
所以,在簽約時,一定要在協議中明確房屋的房號、面積;交房時間要具體到哪一年哪一月哪一日;也要規定違約責任的具體承擔形式等,總之,一定要詳盡和具體。
四、最後在明律師要提醒的是:“空白協議”不能籤。