房屋拆遷7步走 - 維權時點莫錯過！在明律師解讀法定全流程

2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行後，國有土地上的房屋徵收進入了有法可依的新階段——政府必須嚴格依照法定流程實施徵收補償，而被徵收人則應對這一流程中的若干重要時點準確把握，為自己的法律維權保留機會，而不至於讓時點偷偷溜走，最終坐等強拆來襲。

那麼，房屋拆遷究竟有哪些法定必經程序呢?需要被徵收人重點掌握的關鍵時間節點又有哪些呢?在明律師將為您做全面解讀。

一、社會穩定風險評估+徵收補償費用到位

《條例》第12條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專户存儲、專款專用。

二、徵收決定+徵收補償方案

《條例》第8條規定，為了公共利益的需要，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。

第10條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見不少於30日。

徵收補償方案中還應包括實踐中最為常見的搬遷獎勵金的內容。

三、徵收公告

根據《條例》第13條之規定，徵收決定應與徵收補償方案一併公告公佈。

此時，被徵收人享有法律救濟的權利，即如果對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

據此，對於廣大被徵收人而言第一個最為重要的關鍵時間節點，就是徵收公告的發佈。

四、徵收調查登記

房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。

調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

通常情況下，房屋徵收範圍內的街道辦事處、居民委員會會介入配合進行上述調查工作。

五、房屋價格評估

徵收調查登記之後要進行的就是評估環節。

先由被徵收人協商選定評估機構，多數情況則是由政府組織下的多數決定、隨機選定等方式予以確定。

隨後，評估機構進行入户評估，之後出具評估報告。

被徵收人如果對評估結果有異議，可以向評估機構申請複核評估;對複核結果還有異議，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

對鑑定結果不服的，按對補償決定不服處理。

此為第二個重要的維權時點。

六、補償協議協商

評估工作結束後，房屋徵收部門開始與被徵收人就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麪積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。

此時評估結果將作為協商、談判的依據之一，但最終協商的結果可能與評估結果存在較大的差異。

七、補償決定

徵收補償方案確定的簽約期限內如果雙方達不成一致，房屋徵收部門就會報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，並進行公告。

被徵收人對補償決定不服的，可複議可訴訟。

此為第三個，也是最為重要的維權時點，不可輕易錯過，否則房屋將面臨司法強拆。

司法強拆

被徵收人在法定期限內既不復議也不訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

這就是通常所説的“司法強拆”。

到這裏，房屋被強拆已進入倒計時，但被徵收人仍可聘請專業徵收維權律師介入，仍存在將司法強拆暫停，繼續爭取補償權益的機會。

這也幾乎是最後一個重要的維權時點。

在明律師想告訴廣大被徵收人的是，以上7步走是國有土地上房屋徵收的通常情況。

在一些大城市採取的“預簽約”模式便徹底打亂了上述流程。

具體到每個環節該如何進行法律維權應對，是需要專業律師根據具體案情加以研判後給出建議的。

而被徵收人需要做的就是明晰自己所正在面對的房屋徵收進展到了上述哪個階段、環節，距離“強拆”究竟還有多遠。

只有盯住流程，明確所處位置，才能做到在維權中有的放矢，分清輕重緩急。

而對於委託專業律師維權這件事，則一定是越早越好，越快越好的事情，容不得任何拖延。

無數案件事實告訴我們，律師介入時間越早，所能運用的談判籌碼就會越豐富，提高徵收補償數額的可能性也就會越大。