同一村集體成員之間買房包括宅基地使用權嗎？

我國農村地區，同村村民之間買賣房屋的情形一定程度存在。房屋既然已經賣出，那麼所賣出房屋下的宅基地應該歸誰所有呢?在司法實踐中，相關糾紛時有發生。下面北京晏清律師事務所結合蔣女士的具體案例，為您解讀同村村民之間的房屋買賣是否包括宅基地使用權呢?

案件事實

蔣女士夫妻擁有建在興安鎮某某村的三間房屋，由於蔣女士搬到宿舍居住便將該房屋於1995年出售給了王先生。在此房屋出售後，蔣女士在1997年辦理並於2000年換證取得了《集體土地使用證》，證內載明瞭土地使用者姓名、位置和使用面積等。之後，蔣女士希望王先生退還房屋，遂以未將房屋賣給王先生為由向法院提起訴訟。一審、二審法院均駁回了蔣女士的請求，判定雙方的房屋買賣關係成立。敗訴後，蔣女士又以王先生未經其同意就擅自出租宅基地為由提起訴訟，請求法院判決王先生返還宅基地。但由於該土地存在權屬爭議並且界限不清，法院認為應當先由所屬政府確定土地的使用權歸屬，所以駁回了蔣女士的訴訟請求。

蔣女士遂向興安縣政府請求確定其土地使用權，興安縣政府裁決駁回蔣女士的申請。蔣女士不服興安縣政府的裁決，遂向法院提起行政訴訟。法院經過審理判決撤銷興安縣政府不予確定土地使用權的裁決，並責令其確定該土地的使用權歸屬。興安縣政府認為應遵循房地一體的原則，在蔣女士將房屋出售給王先生時，該房屋下的土地使用權已隨房屋所有權一起轉移給了王先生。所以興安縣政府作出將該土地使用權歸王先生享有的行政決定。蔣女士不服，向桂林市政府申請複議，桂林市政府複議維持了興安縣政府的決定。蔣女士仍不服複議結果，遂向法院提起訴訟。

北京晏清律師事務所專業分析與解讀

北京晏清律師事務所王律師結合最高人民法院的裁定對本案進行了分析和解讀。桂林市中院所作的判決判定蔣女士與王先生的房屋買賣關係成立，有生效的民事判決為證。根據相關法律規定，同一農村集體經濟組織成員之間買賣宅基地上房屋的，應視為宅基地使用權一併買賣，房屋所有權和宅基地使用權的變更應遵循房屋所有權與土地使用權權利主體一致的原則。

由於蔣女士將其所有的房屋出售給王先生且沒有約定不轉讓宅基地，且蔣女士與王先生系同一農村集體經濟組織成員，所以該房屋下宅基地的使用權也隨房屋的所有權一起轉讓給了王先生。綜上，興安縣政府根據房地一體，地隨房走的原則將蔣女士已賣房屋下宅基地的使用權確歸王先生享有的行政決定是合法且正確的，桂林市政府予以維持的複議決定也並無不當。所以一審法院判決駁回蔣女士的訴訟請求，二審維持一審判決的審判結果均無不當。因此最高人民法院駁回了蔣女士的再審申請。

在我國廣大的農村地區，同一農村集體經濟組織成員之間買賣房屋的情形經常發生。大家在決定出賣房屋時一定要注意同村村民之間的房屋買賣是包括宅基地使用權的，在出售房屋的同時土地使用權也隨之一併轉讓。所以在出售房屋前一定要考慮清楚，如果有不懂的問題面應及時向律師諮詢後再作出決定。