律師普法小課堂 - 幾類常見房產產權釋義一

我國房產類別多樣，建設在國有土地上的房屋與集體土地宅基地上的房屋都受到法律的保護。不同類別的房產，他們名稱不同，土地性質不同，產權結構也不同，今天就給大家介紹其中兩種常見的房產類型。

(一)集體土地上的“小產權房”

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契税證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

涉及到房屋拆遷時，集體土地上“小產權房”如果是非該村集體成員購買，沒有獨立產權只有集體大產權，那麼法律只會保護他們的買賣關係，在補償的時候涉及到人員安置問題需要結合拆遷項目的具體安置補償方案來實施，很多地區針對非本村集體成員是不能享有安置補償，但是房屋拆遷補償依然應當合法獲取。

(二)經濟適用房

經濟適用房通常是建設在國有土地上的保障性住房，經濟適用住房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批准的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對於商品房具有3個顯著特徵：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

我們參考北京市人民政府針對經適房的相關規定：經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納。這樣，在辦理完產權過户手續後，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

也就是説，公租人在繳納了土地出讓金之後，能夠合法的享有公租房的獨立產權，拆遷時完全享有房屋拆遷補償和人員安置補償。