不一樣的房子 - 不一樣的補償

在徵收拆遷過程中拆遷方根據房屋用途不同，在拆遷中的補償標準也不同，根據房屋的使用用途可以將房屋分為三類：一類是純粹的住宅，即主要滿足的是居民日常居住和生活的房屋;另一類是純粹的營業用房，即用來從事經營性業務的房屋;還有一類是由住宅作為營業用房進行使用，也稱之為“住改非”房屋。不同地方在拆遷中將三類房屋規定了不同的補償標準，但也有些地方未作規定。關於前兩類房屋的補償標準通常相對明確，但是對於“住改非”房屋，各地的規定卻經常不一樣，且分歧較大，利益糾葛明顯，而這類情況又具有多發性，那麼在拆遷補償安置中應對這類情況作何處理?

首先，我們需要對房屋的性質有一個正確的認定，一般以關於拆遷方的地方政府規章為依據來進行認定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應當先行找到當地政府規章中的相關規定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標準為是否持有工商行政管理部門核發的營業執照;如果糾紛地為上海市，通常的判斷方法以房屋所有權證標明的用途為準，對房產證上未標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準。

如果沒有地方政府規章可循，可以將國務院辦公廳2003年發佈的《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》，其中明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當補償。同時國務院住房和城鄉建設部在2011年印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》中規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房產登記薄的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。該文件也成為判斷房屋使用性質的法律依據。

其次，關於房屋性質的確認主體。依據2003年建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，關於房屋的性質(用途)，當事人可進行協商並確定補償標準，如果協商不一致，可由當地規劃管理部門確認。該意見之所以作出如此規定，其中的原因之一就是，房屋的用途在現實生活中呈現的較為複雜，住宅房屋作為營業用途房屋的現象較為普遍，給認定帶來了相當難度，為當事人提供協商的空間，容許他們綜合各種情況作出客觀判斷，無疑是解決問題、化解矛盾的良方。同時，在協商不成時，將此問題交由規劃管理部門進行確認，為進一步解決問題打開了通道。對被拆遷人來講，不妨一試。如果規劃部門確認的結果對被拆遷人或拆遷人不利，雙方均有提起行政訴訟的權利。

最後，當我們的房屋面臨拆遷時，我們一定要拿起法律武器及時尋求專業律師的幫助維護自己的合法權益，依法對房屋的使用性質形成確信，屬於非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產停業綜合補助費的雙向補償，並要求按照經營用途提高補償標準。從而使自己受損失的合法權益得到合理的補償。