出讓土地使用權的條件

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權方式決定了轉讓條件有所不同以出讓方式取得的土地使用權，房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。

要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模後才允許轉讓。

這裏又分為兩種情形，一是屬於房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬於成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在於嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

以劃撥方式取得的土地使用權，應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定，其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發項目時應具備的條件。

對於以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批准權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，才能進行轉讓;第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於下列情形之一的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續。

一是經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即用於國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房採取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓後仍用於經濟適用住房的，經有批准權限的人民政府批准，也可以不補辦出讓手續。

二是私有住宅轉讓後仍用於居住的;

三是按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

四是同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓;

五是轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

六是根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的;七是縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。

通過對出讓土地使用權的要求分析可以看出,國家對土地使用權的出讓有着嚴格的規定。因此,在實際操作中應該認真瞭解有關這方面的各項規章制度,確保出讓程序符合相關的法律法規,同時,雙方應該就出讓土地使用權簽訂相關的協議,並且按照協議嚴格執行,以維護雙方的合法權益。