土地租賃所得税按什麼所得？

《企業所得税法實施條例》第十九條界定了租金收入的定義，即：指企業提供固定資產、包裝物或其它有形資產的使用權取得的收入。土地使用權作為無形資產的類屬，顯然不屬於有形資產的界定，那麼根據排它原則，土地租賃收入只能在銷售貨物、提供勞務、轉讓財產、股息紅利等權益性投資收益、利息收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入與其他收入中歸類，而這些分類中又只有特許權使用費具有可能，實施條例第二十條規定：特許權使用費收入是指企業提供專利權、非專利技術、商標權、著作權以及其他特許權的使用權取得的收入。

首先，《個人所得税法實施條例》與《企業所得税法實施條例》出現了不一致，個人所得税法實施條例第八條八款將財產租賃所得界定為：個人出租建築物、土地使用權、機器設備、車船以及其它財產取得的所得。而六款將特許權使用費所得界定為：個人提供專利權、商標權、著作權、非專利技術以及其他特許權的使用權取得的所得。顯而易見同為所得税法系，但個人所得税是將土地使用權認定為租賃收入而非特許權使用費收入。其實將渡讓集體土地使用權作為租賃收入，也是現實法律對個人行為無法行使約束力的無奈的變通規定。

營業税上認為，土地租賃是指土地使用者將佔有的土地使用權在雙方約定的期限內出租給承租人的租賃財產行為。其特點是土地使用權在一定時間內轉移，並多次按期結算租金，但國家土地管理部門不辦理變更土地手續，承認的土地使用單位仍是出租者，租賃期滿后土地使用權歸還出租者。因此國税發規定：租賃業是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。所以土地使用權出租應按“服務業-租賃業”税目繳納營業税。

其次，《國家税務總局關於印發（中華人民共和國政府和新加坡共和國政府關於對所得避免雙重徵税和防止偷漏税的協定）文本並請做好執行準備的通知》第十二條規定：本條“特許權使用費”一語是指使用或有權使用文學、藝術或科學著作，包括電影影片、無線電或電視廣播使用的膠片、磁帶的版權，任何計算機軟件，專利、商標、設計或模型、圖紙、祕密配方或祕密程序所支付的作為報酬的各種款項;也包括使用或有權使用工業、商業、科學設備或有關工業、商業、科學經驗的情報所支付的作為報酬的各種款項。由於國家税務總局以國税下發的中新協定及議定書條文解釋中規定：中新協定條文解釋與此前下發的有關税收協定解釋與執行文件不同的，以中新

協定條文解釋為準。因此上述特許權使用費定義應當具備權威性，但在上述定義中明顯不包括土地使用權的轉讓費用(即土地出租)。

第三，不動產一般定義為不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產。包括建築物和依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定着物、與土地尚未脱離的土地附着物、因自然或者人力附着於土地並且不能分離的其他物。可見土地歸屬於不動產，而根據國税函規定：締約國一方居民從位於締約國另一方的不動產取得的所得(包括農業或林業所得)，可以在該締約國另一方徵税。隨後國税對上述不動產所得解釋為：是指在不動產所有權不轉移的情況下，使用不動產所獲得的收益，包括直接使用、出租或者以任何其他形式使用該不動產取得的所得。可見土地租賃所得並非我國簽訂的雙邊避免重複徵税及防止偷漏税協定中的特許權使用費所得，而系不動產所得。

第四、根據《企業所得税法》相關規定：非居民企業取得特許權使用費所得，以收入全額為應納税所得額，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人，税款由扣繳義務人在每次支付或者到期應支付時，從支付或者到期應支付的款項中扣繳。

假如將土地租賃界定為特許權使用費，非居民企業出租境外土地給中國居民企業，由於境外土地被國外視為有形資產，將由外國政府獨佔徵税權，而非居民企業出租境內土地給中國居民企業，由於管理因素勢必構成在中國境內的常設機構(或機構場所)，將適用雙邊協定中的營業利潤條款，總之均不涉及扣繳預提所得税的概念。

所以結合上述，假如把土地租賃劃定為特許權使用費，那麼將會跟我國簽訂的雙邊協議所違背，同時也會造成個人所得税跟企業所得税法的不一致，所以在我國將土地租賃在企業所得税層面判定為財產租賃並不恰當。