呼和浩特市物業管理實施辦法

呼和浩特市物業管理實施辦法

《呼和浩特市物業管理實施辦法》是為了規範呼和浩特市物業管理活動，根據國務院《物業管理條例》等有關法律法規，結合呼和浩特市市實際，制定的規範性文件。

頒佈單位：呼和浩特市人民政府

文       號：暫無信息

頒佈時間：2003-08-27

實施時間：2003-08-27

時 效  性：現行有效

效力級別：地方規範性文件

第一條 為了規範我市物業管理活動，根據國務院《物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理活動。

第三條 物業管理堅持屬地化管理，實行業主自治與物業管理企業專業管理相結合的原則，新建物業、配套設施設備比較齊全的原有物業區域應當實行物業管理。

不具備物業管理條件的物業區域，須經物業所在地人民政府、原產權單位、業主三方共同籌資整治，創造條件逐步實施物業管理。部隊、院校、機關企事業單位的物業應實施社會化物業管理。

第四條 呼和浩特市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門。呼和浩特市物業管理處具體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第五條 物業所在地旗縣區的物業管理部門應當按照物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。劃分物業管理區域堅持以下原則：

(一)相對集中的居住區或者一個自然街坊應當劃為一個物業管理區域;

(二)基礎設施、公共配套設施相關的物業應當劃入一個物業管理區域;

(三)便於統一整治、封閉的物業應當劃入一個物業管理區域：

(四)根據城市詳細規劃確定整合為一個居住區的應當劃入一個物業管理區域;

(五)一個物業管理區域的建築面積不得低於3萬平方米。

第六條業主是指房屋的所有權人。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治自律組織，由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主通過業主大會制定業主公約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會、選聘或解聘物業管理企業、制定和修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度，履行《物業管理條例》賦予的權利和義務，實現業主自治管理。

第七條業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地物業管理部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定後，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

物業管理區域內業主人數較多的，可以樓、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

第八條 物業管理區域內，入住率達到50%以上或者入住率未達到50%，但物業交付使用1年以上的，應當成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

只有一個業主的，或者業主人數較少的且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條 業主在首次業主大會會議上的投票權按照以下原則確定：

(一)住宅物業不足100平方米的，每套1票;超過100平方米的，每100平方米為1票;

(二)非住宅物業建築面積分段累積計算：不足100平方米的，每證1票;100平方米至1000平方米的部分，每100平方米為1票;1001平方米至2000千方米的部分，每200平方米為1票;2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米為1票;5001平方米至1萬平方米的部分，每500平方米為1票;超過1萬平方米的部分，每1000平方米為1票;

第十條業主委員會是業主大會的執行機構，由首次業主大會會議選舉產生，一般為3-7人，自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人，向物業所在地的旗縣區物業管理部門備案。

第十一條業主委員會委員的任期由業主大會自主決定，一般不超過2年，可連選連任。任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業所在地的旗縣區物業管理部門指導其換屆選舉工作。

第十二條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用和業主委員會委員的報酬具體由業主大會議事規則規定。

第十三條 業主大會、業主委員會做出的決定應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。所作決定違反法律、法規的，物業所在地的旗縣區物業管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第十四條 建設單位應當在商品房預售前，根據國務院《物業管理條例》的有關規定，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十五條 市物業管理行政主管部門參加開發建設項目的綜合驗收，未經物業管理驗收的或物業管理驗收不合格的，不予辦理房屋權屬登記手續。

第十六條 業主、業主大會和建設單位應根據國務院《物業管理條例》，制定前期物業服務合同及業主臨時公約，並履行各自的權利與義務。

在辦理物業承接手續時，建設單位應當向物業管理企業移交有關資料。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。當事人因物業服務合同發生糾紛可向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

第十七條 建設單位應當按照開發建設各類房屋總建築面積3‰的比例，配置物業管理用房。

第十八條 從事物業管理活動的企業應依照法定程序設立，具有獨立的法人資格並從事物業管理業務。

第十九條物業管理企業應按照物業管理行政主管部門的規定辦理物業管理企業資質證書。物業管理行政主管部門應當自收到申報之日起30日內，做出是否核發資質證書的決定。

物業管理企業實行資質年檢和等級管理制度。物業管理企業應當按照核定的資質等級承攬相應的物業管理業務。未領取物業管理企業資質等級證書的，不得從事物業管理活動。

第二十條 申辦物業管理資質的企業，經物業所在地的旗縣區物業管理部門初審，報市物業管理行政主管部門審批。

非本市物業管理企業進入本市從事物業管理活動，應當向市物業管理行政主管部門備案。

第二十一條 從事物業管理的人員實行持證上崗制度。從業人員上崗執業必須持有相應的執業資格證書。

第二十二條 物業管理企業行使國務院《物業管理條例》中規定的權利並履行相應的義務。

第二十三條物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同中的物業管理事項應當包括下列內容：

(一)共用部位的維修、養護和管理;

(二)共用設施設備的維修、養護、運行和管理;

(三)附屬配套建築及其設施設備的維修、養護、運行和管理;

(四)綠地、花草、樹木的養護管理;

(五)公共環境衞生的保潔服務與管理;

(六)物業管理區域內公共秩序維護、交通與車輛停放秩序的管理;

(七)物業管理區域內治安、消防等協助管理事項;

(八)物業裝飾裝修管理服務;

(九)與物業相關的竣工圖紙、住用户檔案等資料的管理;

(十)當事人約定的其他物業管理事項。

第二十四條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第二十五條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和相關資料移交給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業承接驗收手續。

第二十六條物業服務費用實行政府指導價，市物業管理行政主管部門，依據物業項目的配套設施設備與服務內容，制定相應的甲、乙、丙3個服務等級標準。物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

第二十七條 物業服務收費由業主和物業管理企業按照價格主管部門會同物業行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

物業服務費用的構成包括物業服務成本和物業管理企業的利潤。物業服務費用包括以下內容：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維修、養護和管理費;

(三)物業公用設施、設備運行、使用的水費、電費等;

(四)衞生保潔服務費;

(五)物業管理區域內公共秩序維護費;

(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費;

(七)法定税費;

(八)其他。

第二十八條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。業主應將約定交物業管理企業備案。

物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第二十九條 已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔;已交付物業買受人的物業，物業服務費用由業主全額支付。

第三十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衞等單位應當向物業管理區域內的各業主收取有關費用。任何單位不得強制物業管理企業收取上述費用，也不得因物業管理企業拒絕代收上述費用而停止提供服務，否則依法負有賠償責任。

物業管理企業原則上一律不再為上述相關部門代收代繳費用，如確需代收代繳的，須經雙方協商，本着平等、自願的原則，簽訂委託合同。代收代繳服務費應在委託合同中明確規定。

第三十一條對物業管理區域內違反有關治安、環保、市容、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關管理部門報告。

有關管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為及時處理。

物業管理企業有權自主僱請保安人員。

第三十二條 物業管理部門應當及時協調處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。協調不成的，按有關法律規定處理。

第三十三條 物業使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構和主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

(二)佔用或損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動公用設備;

(三)侵佔、踐踏綠地，損壞樹木、園林小品及綠化設施;

(四)違章建設建築物、構築物，安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備;

(五)隨意傾倒、拋扔、堆放垃圾或雜物;

(六)擅自擺攤設點，隨意停放車輛;

(七)擅自張貼標語、廣告及各類啟示，在建築物屋頂、外牆面上安裝、放置、懸掛、塗寫、刻畫;擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架等物品;

(八)排放或存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品等有毒有害物質，產生超標噪音;

(九)擅自安裝供水、供電，供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業管線或開挖道路、場地;

(十)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的;

(十一)法律、法規、規章及業主公約禁止的其他行為。

第三十四條，業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或公共利益確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，佔用人應當徵得業主委員會同意，書面約定佔用期限及恢復原狀等事宜，並交納一定數量的保證金。保證金由物業管理企業代管。佔用人在約定期限內恢復原狀，物業企業將保證金退還佔用人;如不能按約定期限恢復原狀的，物業管理企業可用保證金恢復原狀，或按業主大會的決定使用;造成損失的應由責任人修復或賠償。

第三十五條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，並按住宅室內裝飾裝修規定辦理有關手續。

第三十六條 物業維修責任的劃分：

(一)物業自用部位、自用設施設備的維修，在保修期內由原開發建設單位負責;在保修期外由業主或物業使用人負責。

業主因物業自用部位、自用設施設備應維修而不維修，或因物業裝修造成其他業主或使用人財產損失、人身傷害以及影響物業使用的，應由責任人負責修復或賠償。

(二)物業共用部位、共用設施設備在保修期內的維修責任，由原開發建設單位承擔。保修期滿後，由業主按受益人原則承擔，即樓棟本體共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，由該棟樓全體業主承擔;物業管理區域內的共用部位、共用設施設備，由該區域內的全體業主承擔維修、更新改造責任。

物業的共用部位、共用設施設備屬人為破壞的，由責任人負責修復或賠償。

(三)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應按照《呼和浩特市供熱、供水、燃氣、公共交通管理條例》及其他相關規定，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護、管理的責任，也可按規定委託物業管理企業代為維修、養護、管理。

1、居民用房和非經營性單位用户的供熱設施(含室內部分)，由供熱單位負責;

2、燃氣、通訊、有線電視等設施分別由燃氣、電信、電視等相關部門負責維修到户內表前或接口前;

3、用户與供水、供電部門的產權分界點(表)前的設施，由供水、供電企業負責維護。

第三十七條 專項維修資金屬全體業主所有，不得挪作他用。專項維修資金專户存儲，專款專用，按幢設賬，核算到户。

第三十八條專項維修資金使用時，由該物業管理區域的物業管理企業提出申請，經業主大會批准，報市物業管理行政主管部門審核後劃撥，並由市物業管理行政主管部門選定有資質的施工隊伍實施。

第三十九條 專項維修資金不足時，按下列原則續籌;

(一)業主應當按照所佔有的房屋建築面積比例分攤續籌;

(二)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，其經營收益應當主要用於補充專項維修資金;

(三)物業管理區域內，個別未按規定繳納專項維修資金的業主，當發生維修時，應按其佔有的房屋建築面積比例分攤維修費用，由業主委員會負責籌集。

第四十條 違反本辦法之規定，由市房產管理行政主管部門依照國務院《物業管理條例》給予處罰。

第四十一條 本辦法由呼和浩特市房產管理行政主管部門負責解釋。

第四十二條 本辦法自發布之日起施行。凡之前市政府發佈的其他物業管理辦法與本辦法不一致的，以本辦法為準。