烏魯木齊市物業專項維修資金管理辦法
烏魯木齊市物業專項維修資金管理辦法
為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
頒佈單位：暫無信息
文 號：暫無信息
頒佈時間：暫無信息
實施時間：暫無信息
時 效 性：暫無信息
效力級別：暫無信息
第一章 總則
第一條 為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 市房產行政主管部門負責本市行政區域內物業專項維修資金的統一監督管理工作，其所屬的市物業專項維修資金監管辦公室(以下統稱管理機構)負責商品住宅、非住宅物業專項維修資金的具體管理工作;市住房保障管理辦公室(以下統稱管理機構)負責公有住房物業專項維修資金的具體管理工作。
財政、審計、監察等相關部門按照各自職責分工，共同做好物業專項維修資金的相關工作。
區(縣)房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處(片區管委會)、社區居民委員會按照規定的職責，負責物業專項維修資金的相關工作。
第四條 物業專項維修資金實行專户存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、受益人和負擔人相一致的原則。
第二章 交存
第五條 各類物業的業主應當按照本辦法的規定交存物業專項維修資金，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
第六條 物業專項維修資金應當由業主按照其所擁有物業的建築面積交存。首期物業專項維修資金的交存標準為：
(一)商品住宅、非住宅物業，配置電梯的，按照本市房屋建築安裝工程每平方米造價的8%交存;未配置電梯的，按照本市房屋建築安裝工程每平方米造價的7%交存;
(二)公有住房按照每平方米建築面積為當地房改成本價的2%交存;售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金。
第七條 業主交存的物業專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的物業專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第八條 業主應當在辦理房屋入住手續前，交納物業專項維修資金。
預售商品房屋的開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專户。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的物業專項維修資金存入公有住房物業專項維修資金專户。
第九條 物業專項維修資金實行業主自主管理或者由管理機構代為管理的方式。
成立業主大會前或者業主大會成立後決定不實行自主管理的，其物業專項維修資金由管理機構代為管理。
第十條 管理機構應當委託本市一家商業銀行作為物業專項維修資金的專户管理銀行，並開立物業專項維修資金專户，以物業管理區域為單位設賬，按房屋户門號設分户賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋户門號設分户賬。
開立公有住房物業專項維修資金專户，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的物業專項維修資金，按房屋户門號設分户帳。
第十一條 業主決定自主管理物業專項維修資金的，應當在區(縣)房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處(片區管委會)的指導下召開業主大會，業主大會履行下列程序後可以授權業主委員會對物業專項維修資金實行自主管理：
(一)業主大會對物業專項維修資金實行自主管理的決議、管理制度以及確定物業專項維修資金的專户管理銀行等相關決議事項進行表決;
(二)決議事項應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主表決同意;
(三)業主大會會議召開後，業主委員會應當將業主大會決議事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域內的顯著位置進行公示，公示期不得少於15日。
第十二條 業主大會決定自主管理物業專項維修資金的，應當按照下列程序申請移交物業專項維修資金：
(一)業主委員會持業主大會決議，在物業專項維修資金專户管理銀行開立唯一專户，專户管理銀行不得擅自變更，確需變更的，應當經業主大會決定後書面告知管理機構;
(二)業主委員會持物業專項維修資金移交申請、業主大會決議等相關資料到管理機構辦理物業專項維修資金移交手續;
(三)管理機構自收到申請資料之日起30日內通知物業專項維修資金專户管理銀行，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面餘額劃轉至業主大會開立的物業專項維修資金專户，並將有關賬目等資料移交業主委員會。
第十三條 業主分户賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
由管理機構代管物業專項維修資金的，具體續交辦法由市房產行政主管部門會同市財政部門制定。
由業主大會自主管理物業專項維修資金的，續交方案由業主大會決定。
第十四條 未在規定時間續交物業專項維修資金的業主，管理機構不予辦理物業專項維修資金過户、變更、開具餘額有效證明等相關業務。
第三章 使用
第十五條 物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造所需費用按照下列規定分攤：
(一)單個或多個物業管理區域內業主共有的費用，由單個或多個物業管理區域內的相關業主按照各自擁有物業的建築面積比例分攤;
(二)單幢或多幢房屋業主共有的費用，由單幢或多幢房屋相關業主按照各自擁有物業的建築面積比例分攤;
(三)一個單元或單元一側業主共有的費用，由該單元或單元內一側房屋業主按照各自擁有物業的建築面積比例分攤;
(四)一個或多個樓層業主共有的費用，由該樓層或多個樓層房屋業主按照各自擁有物業的建築面積比例分攤;
(五)售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共有的費用，按照建築面積比例分攤到各相關物業;其中，售後公有住房應分攤的費用應當由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤;
(六)未售出物業共有的費用，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出物業的建築面積比例分攤。
已售公有住房維修資金的費用支出由售房單位和個人按照現存物業專項維修資金賬户餘額比例分攤;未建立物業專項維修資金賬户或賬户餘額不足的業主應當按照各自擁有物業的建築面積比例分攤相關費用。
第十六條 物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造的，業主委員會或者相關業主應當書面告知物業服務企業;無物業服務企業的，應當書面告知所在社區居民委員會。物業服務企業或社區居民委員會應當自收到告知書之日起3日內啟動物業專項維修資金列支申請程序。
第十七條 由管理機構代管物業專項維修資金的，按照下列程序使用物業專項維修資金：
(一)物業管理區域內有物業服務企業的，由物業服務企業提出使用申請;物業管理區域內沒有物業服務企業的，由所在社區居民委員會提出使用申請;
(二)管理機構進行現場勘察，製作現場勘查報告;
(三)物業服務企業或者社區居民委員會根據維修和更新、改造項目擬定使用方案，並在物業管理區域內的顯著位置公示使用方案，公示期不得少於7日;
(四)使用方案經物業專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意;
(五)物業服務企業或者社區居民委員會組織實施使用方案;
(六)物業服務企業或者社區居民委員會持有關材料，向管理機構申請列支，並在物業管理區域內的顯著位置公示物業專項維修資金使用的相關情況;
(七)管理機構審核同意後，向物業專項維修資金的專户管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知，專户管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。
第十八條 由業主大會自主管理物業專項維修資金的，按照下列程序使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案經物業專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意;
(二)物業服務企業組織實施使用方案組織實施使用方案，持有關材料向業主委員會提出列支物業專項維修資金;動用公有住房物業專項維修資金的，向管理機構申請列支;
(三)業主委員會審核通過使用方案，書面告知管理機構;動用公有住房物業專項維修資金的，經管理機構審核同意;
(四)業主委員會、管理機構向物業專項維修資金的專户管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知，專户管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。
第十九條 有下列情形之一需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業主的物業專項維修資金中列支：
(一)屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴重的;
(二)電梯出現故障危及人身安全的;
(三)樓體單側外立面五分之一以上有脱落危險的;
(四)消防系統出現功能障礙的;
(五)排水管道嚴重堵塞或者斷裂的;
(六)其它危及房屋使用安全、影響業主正常生活的緊急情況。
第二十條 需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規定列支物業專項維修資金：
(一)由管理機構代管物業專項維修資金的，按照本辦法第十七條第(一)項、第(二)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規定辦理。
(二)由業主大會自主管理物業專項維修資金的，按照本辦法第十八條第(二)項、第(三)項、第(四)項的規定辦理。
第二十一條 物業專項維修資金使用過程中發生工程招標、工程質量監理、工程造價審核的，相關費用可從物業專項維修資金中列支。
第二十二條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：
(一)依法應當由開發建設單位或施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位承擔的業主分户計量裝置及入户端口以外設施設備的維修、養護、更新費用;
(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的物業共有部位、共有設施設備的修復費用;
(四)根據物業服務合同的約定，應當由物業服務企業承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、養護費用;
(五)外檐、屋面等部位單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。
第二十三條 下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：
(一)物業專項維修資金規定的存儲利息;
(二)利用物業專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外;
(四)物業共用設施設備報廢后回收的殘值;
(五)業主大會或業主自願籌集交存的款項;
(六)其他按規定轉入的資金。
第四章 監督管理
第二十四條 市房產行政主管部門應當會同市財政等部門定期對物業專項維修資金交存和使用情況進行檢查，規範和完善物業專項維修資金的使用和管理。
第二十五條 管理機構或者業主委員會應當定期與專户管理銀行核對物業專項維修資金賬目，並向業主公佈下列情況：
(一)物業專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存的金額;
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業主分户賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理情況。
第二十六條 業主對管理機構或者業主委員會根據本辦法第二十五條規定公佈的情況有異議的，可以要求複核。管理機構或者業主委員會應當自收到複核申請之日起7日內予以答覆。
第二十七條 在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，物業專項維修資金可以按照國家有關規定用於購買國債。
不得利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於抵押、質押等擔保行為。
第二十八條 物業專項維修資金的專户管理銀行應當建立信息化管理系統和維修資金查詢制度，接受業主對其分户賬中物業專項維修資金的使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
當年交存或者使用的業主分户帳按照同期銀行活期存款利率計息;其餘未發生變動的業主分户帳按照同期銀行定期存款利率計息。
第二十九條 由管理機構代管物業專項維修資金的，應當依法接受審計部門、監察部門的監督。
由業主大會自主管理物業專項維修資金的，管理機構、區(縣)房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處(片區管委會)應當對管理和使用情況加強指導、監督。
第五章 法律責任
第三十條 違反本辦法規定，相關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。
第三十一條 物業服務企業自收到業主委員會或者相關業主書面告知書之日起3日內，未啟動物業專項維修資金列支申請程序的，由市房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下罰款。
社區居民委員會自收到業主委員會或者相關業主書面告知書之日起3日內，未啟動物業專項維修資金列支申請程序的，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處(片區管委會)責令限期改正;逾期不改正的，對主要負責人和其他直接責任人員依法給予處分。
第三十二條 由業主大會自主管理物業專項維修資金，業主委員會及其成員違反本辦法規定，有下列情形之一的，由市房產行政主管部門責令限期改正;造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未按本辦法規定設立物業專項維修資金專户或者未分列每户業主的分户賬的;
(二)利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第三十三條 挪用物業專項維修資金的，依法由市房產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，可以並處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
管理機構挪用物業專項維修資金的，除按第一款規定予以處罰外，還應當對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
物業服務企業挪用物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，還應當依法吊銷其資質證書。
第三十四條 市房產行政主管部門、管理機構、其他有關部門及其工作人員在物業專項維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十五條 本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位和共用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造的資金。
本辦法所稱物業共用部位，是指屬於業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等)、門廳、樓梯間、電梯井、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指物業區域內供排水和供氣管道、水箱、加壓泵、電梯、天線、照明和消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三十六條 本辦法實施前，開發建設單位已取得《商品房預售許可證》的，其首期物業專項維修資金仍按照原標準交存。
第三十七條 本辦法自2015年12月31日起施行。
