房地產工程承包合同爭議怎樣解決

在我國，房地產行業發展的如火如荼。很多有資金的人都會選擇房地產的投資，希望在房地產事業中獲得一杯羮。根據我國法律的規定，房地產工程建設之前需要由房地產工程的承包方與發包方簽訂承包合同。在下文，小編將針對房地產工程承包合同爭議解決機制為大家詳細介紹，來看一下吧。

房地產工程承包合同爭議怎樣解決?

第一節 房地產工程合同效力的認定

1.2 建設工程施工合同的效力及其補正

1.2.1.建設工程施工合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定建設工程施工合同(含施工總承包合同、專業施工分包合同、勞務分包合同)違反法律強制性規定而無效：

(一)施工人未取得資質證書或超越資質等級的承攬施工(勞務)任務的;

(二)沒有資質的實際施工人借用具有法定資質的施工人(勞務分包人)名義的;

(三)招標投標法規定必須招標未招標或中標無效的(參見本指引2.4.9);

(四)施工人非法轉包、違法分包建設工程的。

但是，工程總承包人、施工總承包人、專業施工分包人將承包範圍內的勞務作業發包給具有相應勞務作業資質的勞務分包人，應當認定為有效。

. 無效建設工程施工合同的效力補正

建設工程施工合同在效力上存在瑕疵，當事人通過合法途徑對該瑕疵進行補充和修改，使合同最終成為具有法律效力。

無效建設工程施工合同效力補正主要有以下幾個情形：

(1)行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義簽訂的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。如果被代理人在一個月內予以追認的，該合同有效。

(2)發包人無權處分發包建設工程的，其簽訂的施工合同無效，但經權利人追認或者該發包人在訂立合同後取得了處分權的，該施工合同有效。

(3)承包人超越資質等級許可的業務範圍簽訂建設工程施工合同，屬於無效合同，但在建設工程竣工前取得相應資質等級，施工合同視為有效合同，當事人請求按照無效合同處理的，人民法院將不予支持。

5.1.3工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力及其補正

工程(勘察、設計、施工)總承包合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定建設工程總承包合同違反法律強制性規定而無效：

(一)工程總承包人未取得任何一項(勘察、設計、施工總承包資質)資質證書或超越(勘察、設計、施工總承包)資質等級承攬工程承包業務的;

(二)沒有(勘察、設計、施工總承包)資質或者具有不符合建設工程項目要求的(勘察、設計、施工總承包)較低等級資質的工程總承包人借用具有符合工建設程項目要求的(勘察、設計、施工總承包)較高等級資質的工程總承包人名義的;

(三)招標投標法規定(勘察、設計、施工)必須招標未招標或中標無效的;

(四)工程總承包人非法轉包、違法分包所承攬的工程總承包任務的。

無效工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力補正

對於工程(勘察、設計、施工)總承包人超越資質等級許可的業務範圍訂立工程(勘察、設計、施工)總承包合同，在工程(勘察、設計、施工)總承包任務完成前取得相應資質等級，工程(勘察、設計、施工)總承包合同的效力是否可以補正，法律、法規並未有明確的規定。在未有法律、法規明確規定的情況下，不能簡單推定此時效力可以補正，是否能進行效力補正依賴於今後有關法律、法規、司法解釋進一步明確。

5.1.4 工程監理合同的效力及其補正

工程監理合同無效的情形

具有下列情形之一的，應當認定工程監理合同違反法律強制性規定而無效：

(一)監理人未取得監理資質證書或超越資質等級承攬工程監理業務的;

(二)沒有監理資質或者具有不符合工程項目要求的較低等級資質的工程監理人借用具有符合工程項目要求的較高等級資質的工程監理人名義承攬工程監理業務的;

(三)招標投標法規定必須招標未招標的;

(四)工程監理人非法轉讓所承攬的工程監理任務的。

無效工程監理合同的效力補正

工程監理人超越資質等級許可的業務範圍訂立工程監理合同，在工程監理任務完成前取得相應資質等級，工程監理合同的效力是否可以補正，法律、法規並未有明確的規定。在未有法律、法規明確規定的情況下，不能簡單推定此時效力可以補正，是否能進行效力補正依賴於今後有關法律、法規、司法解釋進一步明確。

5.1.5 建設工程合同及建設工程監理合同無效的處理原則

建設工程合同(勘察、設計、施工合同)及建設工程監理合同無效，性質上不可能或者不容易恢復原狀，不能適用返還原則，應當適用折價補償原則，根據提供的建築產品及完成的工作，進行折價補償。

律師可提示委託人注意下列情形：

(一)在合同無效的情況下，根據工程驗收是否合格，將導致不同的處理結果：

(1)建設工程竣工驗收合格的，施工人可請求參照合同約定支付工程價款;

(2)建設工程竣工驗收不合格，但修復後合格的，修復費用由施工人承擔;

(3)建設工程竣工驗收不合格，且無法修復，發包人可請求返還已經支付給施工人工程款。

(二)建設工程不合格的，發包人及施工人按照過錯程度承擔施工人返工、修理、停工、窩工損失以及因工程質量缺陷造成發包人的損失。

(三)對施工人非法轉包、違法分包建設工程取得的利益、出借法定資質的建設施工人因出借行為取得的利益、沒有資質的實際施工人借用資質簽訂合同取得的利益，由人民法院採取民事制裁措施予以收繳。

第二節 建設工程合同的法定解除

5.2.1 建設工程施工合同中發包人和承包人的法定解除權

《合同法》第九十三條、第九十四條規定了合同當事人的意定解除權和法定解除權;第九十五條規定了解除權消滅的情形;第九十六條規定了解除權的行使程序;第97條規定了合同解除的效力;第二百五十三條、第二百五十九條對建設工程合同當事人的法定解除權作了規定。

《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條、第9條在《合同法》的法理基礎上對建設工程施工合同的承、發包當事人的法定解除權作了規定;第10條規定了建設工程施工合同解除後的處理原則。

發包人的解除權

承包人具有下列情形之一，發包人可以解除建設工程施工合同：

(一)明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務的;

(二)合同約定的期限內沒有完工，且在發包人催告的合理期限內仍未完工的;

(三)已經完成的建設工程質量不合格，並拒絕修復的;

(四)將承包的建設工程非法轉包、違法分包的;

承包人的解除權。

發包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務，承包人可以解除建設工程施工合同：

(一)未按約定支付工程價款的;

(二)提供的主要建築材料、建築構配件和設備不符合強制性標準的;

(三)不履行合同約定的協助義務的。

5.2.3 建設工程設計合同中委託人和設計人的法定解除權

委託人的解除權。

委託人可依據《合同法》第九十四條及第二百五十三條行使合同解除權。

5.2.4 建設工程監理合同中委託人和監理人的法定解除權

發包人與工程監理人之間的關係在性質上是委託合同關係。委託人或者監理人可以隨時解除委託合同。

5.2.5建設工程合同解除後的處理原則

合同法定解除的法律後果

建設工程施工合同解除後，已經完成的建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款。

已經完成的建設工程質量不合格的，修復後的建設工程經竣工驗收合格，承包人可請求支付工程價款，但承包人應承擔修復費用;修復後的建設工程經竣工驗收不合格，承包無權請求支付工程價款。因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。

建設工程設計合同(一)(示範文本GF-2000-0209)第7.1條，在合同履行期間，發包人要求解除合同，設計人未開始設計工作的，不退還發包人已付的定金;已開始設計工作的，發包人應根據設計人已進行的實際工作量，不足一半時，按該階段設計費的一半支付;超過一半時，按該階段設計費的全部支付。合同解除後，設計人仍應對已提交設計資料及文件出現的遺漏或錯誤負責修改或補充。

建設工程勘察合同(一)(示範文本)GF-2000-0203，合同履行期間，由於工程停建而終止合同或發包人要求解除合同時，勘察人未進行勘察工作的，不退還發包人已付定金;已進行勘察工作的;完成的工作量在50%以內時，發包人應向勘察人支付預算額50%的勘察費;完成的工作量超過50%時，則應向勘察人支付預算額100%的勘察費。勘察成果資料質量不合格，不能滿足技術要求時，其返工勘察費用由勘察人承擔。

建設工程監理委託合同就合同屬性而言不可能或者不容易恢復原狀。委託人解除合同的，委託人除對受託人已履行的部分給付監理報酬外，對在不可歸責於受託人的情況下，因解除委託合同給委託人造成的監理報酬減少承擔賠償責任。

受託人解除合同的，對在不可歸責於委託人的情況下，若委託人自己不可能親自處理該項事務，而且又不能及時找到合適的受託人代他處理該委託事務而發生損害的，受託人應承擔賠償責任。

合同解除後的損害賠償

民法通則第一百一十一條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失。同時根據民法通則第一百一十五條的規定，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。因一方違約導致合同解除的，違約方應當賠償因此而給對方造成的損失。

5.2.6 行使合同解除權應注意的事項

律師代理當事人主張解除合同時應告知委託人注意下列事項：

(一)行使解除權應當書面通知對方;

(二)未在法定或約定的期限內行使解除權的，該權利消滅;

(三)沒有法定或約定解除權行使期限的，經對方催告在合理期限內不行使的，該權利消滅;

(四)合同解除後，不影響合同中結算和清算條款的效力。

(五)律師應提示委託人在合同解除後，還應當履行通知、協助、保密等後契約義務。

當事人不同意對方提出的解除合同主張時，律師應告知委託人注意下列事項：

(一)當事人有權對合同解除或合同相對方合同解除權的行使提出異議。異議提出的方式，應與合同相對方解除合同的通知相同或相類似。

(二)當事人異議不能產生預期效果時，當事人可以請求法院或仲裁機構宣告解除合同的行為無效。

第三節 建設工程合同常見糾紛

5.3.1 招標投標糾紛

中標結果無效糾紛

招投標雙方就招投標過程中的行為發生爭議要求確認中標無效，必須具有法定的事由。《招投標法》對六種導致“中標無效”的法定事由作了規定，參見本指引第2.4.9項。

中標後拒籤合同糾紛

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。投標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

實踐中，經常出現投標人在中標後拒絕與招標人簽訂書面合同和招標人在確定中標人並向中標人發出中標通知書後，在法定或約定的時間內拒絕與中標人簽訂書面合同。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出後，招標人改變中標結果，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任;相關法律責任是違約責任還是締約過失責任尚存爭議。

5.3.2 勘察、設計合同糾紛

勘察、設計質量糾紛案件

勘察人、設計人對勘察、設計成果承擔瑕疵擔保責任，因其原因造成發包人損失的，承包人應繼續完善勘察、設計，減收或者免收勘察費、設計費並賠償損失;勘察人、設計人不應在不符合經有關政府部分批准的項目規劃和設計等建設工程的要求的情況下接受勘察、設計委託。

勘察、設計合同期限糾紛案件

勘察人、設計人未按合同約定提供勘察、設計成果，應按合同約定應承擔的違約責任或者賠償損失;發包人或業主原因導致工期延誤的，勘察人、設計人有權要求業主承擔窩工損失。

勘察、設計變更糾紛案件

勘察、設計過程中的發生合同外工程範圍變更和工程量增減的，發包人應當按照實際發生的工作量支付勘察費、設計費。

5.3.3 監理合同糾紛

監理工作內容糾紛

因監理合同對監理工作內容約定不明確而發生的糾紛

通常情況下，糾紛發生的原因主要是：

(1)發包人和監理人雙方未採用GF—2000—0202《建設工程委託監理合同》(示範文本)，而是自行擬訂工程委託監理合同，且自行擬訂的合同中對監理人的正常工作、附加工作和額外工作的範圍和內容的約定不明確;

(2)雙方採用GF—2000—0202《建設工程委託監理合同》(示範文本)簽訂合同，但合同專用條件中對監理人實施工程監理的正常工作內容的約定不明確;

(3)工程施工期間監理人實施了合同約定之外的監理工作內容。

監理工作缺陷糾紛

因監理人不履行合同約定的監理工作內容而發生的糾紛

監理人員明知工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定而並不要求建築施工企業改正的、工程監理人員發現工程設計不符合建築工程質量標準或者合同約定的質量要求後既不報告給建設單位也不要求設計單位改正時，均應承擔相應違約責任。

因監理人履行的監理工作內容不符合合同約定而發生的糾紛

監理人員故意阻撓承包單位的施工而影響工程工期的、逾期向發包人提交監理工作報告的、未經發包人同意隨意給承包人簽發施工聯繫單或進行工程量簽證等情形，在該等情形下，委託監理合同對違約責任有約定的，發包人可以依據合同要求監理人承擔違約責任;合同對違約責任沒有約定的，發包人可以依據《建築法》第三十五條的規定要求監理人承擔相應賠償責任。

因監理人與承包人串通損害發包人利益而發生的糾紛

實踐中，不少監理人員為獲取非法利益，違反法律規定、合同約定及其職業操守，置合同約定的監理工作內容於不顧，與承包人串通導致工程質量達不到驗收標準、工期延誤和安全事故等，進而損害了發包人的利益。在發生該等情形下，律師可以提示發包人在起訴時有權將監理人和承包人列為共同被告，要求監理人和承包人承擔連帶賠償責任。

5.3.4 建設工程合同糾紛

施工合同主體糾紛

因承包商資質不夠導致的糾紛

(1)施工單位無證、無照承包工程，所簽訂的合同無效(一般農建工程除外)。

(2)施工單位借用、冒用、盜用營業執照、資質證書承包工程,所簽訂的合同無效。

(3)施工單位超越經營範圍、資質等級承包工程所簽訂的合同無效。

在現實生活中，當我們就房地產工程承包合同出現糾紛的時候，首先需要就房地產工程承包合同的法律效力進行認定，其次在符合條件下，可以使得房地產工程承包合同法定解除。小編也針對房地產工程常見的糾紛，為大家提出了具體的解決機制。