房屋買賣特別詳細合同

廣州房屋買賣流程的詳細步驟

1、選中介。建議購房者先選擇一家信譽良好的大型房地產中介公司代理選房，雖然需要支付一定的佣金，但畢竟經紀人相對來説更為專業，繳税過户會提前通知準備相關材料，還有一些手續可以代勞跑腿，替購房者省了不少麻煩。

2、查冊

(1)注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等;

(2)產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

(3)一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

3、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。此時，買賣雙方關係正式成立，買方按約定日期將首期房款交予賣方以及將代理費交予中介公司。

4、一般來説，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

注意事項：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。

5、除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行籤一份資金監管協議，然後各自在銀行開一個賬户，約定在買家過户完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出於公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在籤監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

6、如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客户經理，説要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來説當天就能夠確批覆。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。

在辦理按揭前，買方需要自己心裏有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以後入夥，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那麼貸款一般只能做到六七成。

至於定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至於銀行的選擇，中介人員推薦説四大國有銀行的貸款額度會較寬鬆，而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以並不需要更多考慮。

7、按揭辦理下來後,要注意註銷該物業的他項權證。

8、中介公司過户專員攜帶買賣雙方以及相關資料千萬地税局辦理核税繳税手續;如果可以上市交易，地税局將出具契税、營業税清單，由買方和賣方當日繳納，地税局出具税務收據。

9、買賣雙方在過户專員帶領下，到房產交易中心辦理遞件登記和繳税手續。買方和賣方分別遞交契税、營業税收據和雙方所有過户所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花税。此期間房產交易中心將對買賣雙方所提供證件和繳税情況進行初審和複審，以確保過户條件無誤，否則交易中心會將相關問題及時通知給中介公司。

10、中介人員帶領新業主與舊業主進行物業交接，即結清房屋內水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對傢俱等進行最後查驗。

11、滿20個工作日後，中介人員通知並帶領新業主前往房產交易中心領取新房產證，同時通知前賣方準備領取房款。至此，購買二手房的過户手續完畢。

房屋的買賣涉及銀行，土地局，擔保公司，中介機構和其他單位; 時間很長; 有很多步驟，有些步驟必須委託公證機構，不能自己處理。 否則會有很多風險。 因此，買賣雙方必須首先了解交易過程。 不要相信中間人或相對人。 掌握了房屋交易流程後，就知道如何控制風險。 否則可能會被欺騙。 因此蓋章簽字以及交付都應該盡到合理的注意義務。