集資房糾紛案

集資房糾紛怎麼辦

目前，集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經取得集資房產證後因轉讓集資房而產生的糾紛，另一種是在未取得集資房產證下達成的集資房轉讓，即集資房購房資格的轉讓。

(一)已取得房產證的集資房轉讓

對於產權全部是單位的集資房轉讓的，因為產權在單位，單位員工個人只具有居住權，而沒有所有權，當然也就沒有處分權，如果員工轉讓該集資房，轉讓行為是屬於無權處分行為，轉讓協議當然無效。轉讓協議無效，雙方可根據過錯程度承擔相應的責任。

對於產權全部是單位員工個人集資房轉讓的，因為產權屬於員工個人即轉讓人，即使單位內部規定，員工不得轉讓，但是該規定系單位內部規定，對第三人不具有約束力。因此此種情況下該協議沒有違反相關的法律規定，即應認定轉讓有效。如果一方違反約定，不履行轉讓協議，另一方可按協議約定，要求其承擔相應的責任。

對於產權部分是單位、部分是員工個人的集資房轉讓的，因為集資房是單位與個人共有，根據民法通則及相關法律規定，一方未經其他共有人同意不得擅自處分共有物。購買人未經共有人的同意，也過户不成。因此，對於單位員工與第三人簽訂的集資房轉讓協議應是無效的或部分無效的。

(二)未取得房產證的集資房轉讓即集資房購房資格的轉讓

當前，集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產管理法》規定了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。這裏所指的“不得轉讓”，是指不得發生“物權變動”，即房產管理部門不得登記過户，而不是指不得訂立債權合同、不能發生債權行為。同時根據《物權法》第15條規定，未辦理物權登記的，不影響合同效力，即有關房屋物權變動合同的生效與否與登記無關。那麼，購買人有權得到爭議房屋的使用權，有權要求被申請人辦理更名過户手續。

集資房本身是歷史的產物，處理該類糾紛目前法院也是參照其他相關法律，各個法官對此認識不同，判決也千差萬別。因此，要想妥善的處理此類糾紛，當事人有必要請求律師的援助，因為沒有人比他們更熟悉應該如何運用法律了。