父母出資購買的房屋 - 離婚時如何認定和分割？

當下，動輒上百萬的房價困擾着很多年輕人，他們僅靠個人的收入很難買房，大多數年輕人置辦房屋仍然要依靠父母的資助。也因為高價使得房屋成為人們最重要的財產之一，離婚時夫妻雙方往往涉及財產分割，房屋也就成為了夫妻雙方爭議的最大焦點。現實中，由於購房時間、還貸情況、產權登記等情形不一，使得離婚案件中，父母出資購買的房屋產權認定和分割極為複雜。本文擬根據法律及相關司法解釋的最新規定，同時結合司法實踐及最高法院資深法官的觀點、意見，簡要分析不同情形下父母出資購買的房屋，在離婚時如何認定和分割。

一、婚前父母出資為子女購房的認定

根據司法解釋的規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。這是因為《民法典》的夫妻共同財產制是婚後所得共同制，即認定當事人的財產是否為夫妻共同所有必須是以婚姻關係存在為前提，而且還要將個人的特有財產和夫妻約定為個人所有的財產除外後，夫妻雙方或者一方所得的財產才屬於夫妻共同所有。即使是雙方父母共同出資為雙方購房，該出資也應當分別認定為對自己子女的個人贈與。但是，如果父母明確表示贈與雙方的，就應認定該出資是對當事人雙方的贈與，屬於當事人雙方共同所有。

“父母明確表示”反映到證據上來看，可以是產權登記記載的名字，也可以是當事人的約定。在實務中，當事人的約定可以是父母對子女的贈與合同，也可以是受贈子女對父母出資所購房產份額的財產約定。當事人明確約定優先，如果沒有約定或約定不明確，則可以由產權登記記載的名稱進行推定。如果房屋登記在對方一人名下，要結合不同情形判斷，如果是因為出資父母的子女不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理；如果沒有特殊情形，多會視為以結婚為目的的贈與，按登記方個人財產處理。

二、婚後父母出資為子女購房的認定

根據司法解釋的規定，當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。而民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的是，夫妻在婚姻關係存續期間受贈的財產為夫妻共同財產，歸夫妻共同所有，但遺囑或贈與合同中確定只歸一方的財產除外。綜合上述規定，即通常情況下，當事人雙方在婚姻關係存續期間，無論一方或者雙方父母為當事人雙方出資購房，除父母明確表示該出資是贈與自己子女購置房屋款項的情況之外，根據法定夫妻共同財產制的原則規定，都應認定為夫妻共有財產。

三、父母部分出資為子女購房的認定

如果父母只是支付了房屋價款的一部分（往往是首付款），其餘款項由夫妻雙方共同支付。這種情況下，根據房屋買賣合同中的購買人身份不同，可細分為兩種情形：

1、父母以自己名義簽訂房屋買賣合同並將房屋所有權轉移登記到子女一方名下。

（1）如果房屋過户發生在子女結婚前，顯然，該房屋應屬於子女婚前財產。

（2）如果房屋過户發生在子女結婚後，用夫妻共同財產償還貸款，則離婚時，得到房屋所有權登記的一方應給予另一方補償。

（3）如果房屋過户發生在子女結婚後且房屋登記在出資父母一方的子女名下，仍然視為只對自己子女一方的贈與，該房屋為夫妻一方個人財產，因為以房屋登記人來推定父母的明確表示。

2、以子女名義簽訂房屋買賣合同並將房屋所有權登記在一方子女或雙方子女名下。

（1）如果該出資發生在子女結婚前，則該出資屬於接受該出資子女的婚前個人財產。如果房屋買賣合同也簽訂在子女結婚前，則雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，得到房屋所有權登記的一方應給予另一方補償。如果房屋買賣合同簽訂在子女結婚後，則房屋應屬於夫妻共同財產，只不過一方父母出資所佔總價款比例對應不動產的比例為子女一方個人財產。

（2）如果該出資發生在子女結婚後，除父母明確表示該出資是贈與自己子女購置房屋款項的情況之外，應將該出資認定為對夫妻雙方的贈與。相應地，婚後以子女一方或雙方名義簽訂的房屋買賣合同並以該出資作為首付款所購買的房屋，不管登記在子女一方還是雙方名下都應視為夫妻共同財產。

四、房屋如何進行分割

1、夫妻一方婚前購買的房屋

夫妻一方婚前購買的房屋，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，房屋登記於首付款支付方名下的，離婚時房屋產權由雙方協議處理。不能達成協議的，法院可以判決房屋歸登記一方，尚未歸還的貸款為房屋登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時由房屋登記一方對另一方進行補償。

2、屬於夫妻共同財產的房屋

雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許；

（2）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

（3）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割。

3、離婚時所有權尚未確定的房屋

離婚時夫妻雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，法院並不判決房屋所有權的歸屬，而是根據實際情況判決由當事人使用。待當事人就房屋取得完全所有權後，有爭議的，再另行向人民法院起訴。