買房時 - 開發商給我的“兩書”是什麼？

房屋交付時，開發商通常會向購房人交付“兩書”，很多人收了兩書之後也不會仔細查看內容，甚至不清楚這兩書有什麼作用。而且在房屋發生質量問題時，通常不清楚應該找物業還是找開發商。

這兩書究竟是什麼呢?兩書對購房人而言會有什麼作用呢?根據原建設部1998年下發的《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用説明書制度的規定》(以下簡稱：規定)第三條：房地產開發企業在向用户交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。

01《住宅質量保證書》

《規定》明確《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，開發商應當按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。主要內容包括如下：

Ø 工程質量監督部門核驗的質量等級。

Ø 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修，通常為50年。

Ø 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

Ø 屋面防水3年。

Ø 牆面、廚房和衞生間地面、地下室、管道滲漏1年。

Ø 牆面、頂棚抹灰層脱落1年。

Ø 地面空鼓開裂、大面積起砂1年。

Ø 門窗翹裂、五金件損壞1年。

Ø 管道堵塞2個月。

Ø 供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期。

Ø 衞生潔具1年。

Ø 燈具、電器開關6個月。

Ø 其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用户自行約定。

備註：開發商對用户的保修期自房屋交付之日起計算，該保修期不得低於存續期且不得低於上述《規定》要求的時間。

這裏需要解釋一個名詞：存續期。根據《建設工程質量管理條例》規定，建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位(即施工單位)在向建設單位(即房地產開發單位)提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： (本文稱為保修期限A)

Ø 基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

Ø 屋面防水工程、有防水要求的衞生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年。

Ø 供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期。

Ø 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

Ø 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

維修存續期=保修期限A-(房屋交付日期-竣工驗收合格日期)

02《住宅使用説明書》

《規定》明確《住宅使用説明書》是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出説明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

Ø 開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位。

Ø 結構類型。

Ø 裝修、裝飾注意事項。

Ø 上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的説明。

Ø 有關設備、設施安裝預留位置的説明和安裝注意事項。

Ø 門、窗類型，使用注意事項。

Ø 配電負荷。

Ø 承重牆、保温牆、防水層、陽台等部位注意事項的説明。

Ø 其他需説明的問題。

由此，我們應該知道這兩書的作用了，質量保證書是明確房屋的保修期限，在保修期內房屋出現任何質量問題，應該找開發商解決;使用説明書是告訴我們房屋的結構、設施等情況，在裝修、使用過程中應該注意的事項，避免房屋因不當使用而受損。