簽訂房屋中介合同“三思而行”

簽訂房屋中介合同“三思而行”

                            依法律師事務所   周傳豹

最近，筆者收到了大量當事人的諮詢，都與某房地產經營有限公司有關。有買方諮詢的，也有賣方諮詢的，但遭遇基本相同，那就是遇到了中介壓款問題，結果是賣房人賣了房子拿不到錢，買房人掏了錢住不上房子，中介挪款去投資，失敗後資不抵債。

2005年10月10日，李某通過某房地產經營有限公司購得河景花園住房一套，總價款65萬元。合同約定賣方收到全款後10日內騰房。

合同簽訂後，李某依約於10月12日將首付款25萬元交至中介公司，餘額40萬元辦理住房公積金和按揭組合貸款。2006年2月，李某購房款項全部到位，房屋過户手續也辦理完畢，房管局登記的房屋產權人變更為李某，但產權證和房款暫由中介公司保管。依約，雙方應共同到中介公司辦理結件手續，買方拿產權證，賣方拿房款。但後來，合同約定的結件之日，中介公司卻一拖再拖，至今沒有辦理結件手續，沒有將房款交給賣方。李某因結婚需入住房屋，但賣方因未拿到房款拒絕入住。李某現欲起訴，卻得知中介公司涉嫌經濟詐騙而被凍結全部資產。

在本案中，李某支付了鉅額購房款卻無法入住房屋，賣方房子沒有了，卻拿不到房款。其責任全出在中介公司身上，但中介公司挪用了房款，卻資不抵債了。簽訂合同的風險暴露無遺。分析本案，我們至少應吸取三點教訓：

一、簽訂合同前，先要考察相對方的資質和商譽。

俗話説，知己知彼，百戰不殆。對方是否講究誠信，是否有良好的商譽，是否有前科劣跡，資金是否充裕，品行是否端正，都應當列為考查的內容。近幾年，房屋中介異軍突起，在促進房地產市場的繁榮方面起了不小的作用，但“林子大了，什麼鳥都有”，房屋中介魚龍混雜，素質參差不齊，即便是自稱實力雄厚、有資質的正規公司，也未必能夠全面杜絕違規經營的行為。因此，百姓買賣房屋，簽訂合同前，實須謹慎考察，以免“套牢”。

二、認真研讀合同條款，關注付款過程。

根據相關規定，政府部門早就三令五申，禁止房屋中介過款。但往往在有些工作人員的遊説下，買賣雙方聽信“善言”，自願將款項交至房屋中介，以求得放心。實際上，中介機構的任務只是居間，促使買賣雙方達成交易，簽訂合同，而沒有代收款項的義務。當然，一旦在三方合同中寫入該內容，那麼中介公司便多了一項權利——控制資金。若其僅將該筆資金存入銀行，賺取利息，那倒沒有什麼；惡劣的是，其將該筆資金滾動起來，挪作他用，或去投資，一旦遭遇風險或投資失敗，後果不堪設想。

三、騰房時間有講究，約定須謹慎。

對於買方來説，騰房時間越早，對其越有利；而對於賣方來講，則恰恰相反。從公平和安全的角度講，雙方可以約定：賣方於收到房屋全款之日（時）騰房。但有時，雙方協商的結果並非如此。作為買方，可考慮用：“賣方於某年某月某日騰空房屋”，以免中間出差頭，影響了騰房時間；作為賣方，可考慮用：“賣方於房屋結件（收到全款）後X日內騰清房屋”，以免交出房屋卻沒有拿到房款。

筆者早在3年前就曾撰寫過一篇文章《二手房買賣謹防中介陷阱》（），沒想到竟不幸言中。將近3年過去了，政府部門也採取了多項措施，比如嚴格監管二手房中介，禁止中介過款等，但仍有些中介機構利慾薰心，以身試法，給交易雙方造成了損失。

綜上，本律師提醒各位：簽訂合同須謹慎，“安”得廣廈才歡顏！