離婚房產怎麼分割 - 律師來支招
離婚時對夫妻共同財產的分割是一個很大的問題，尤其是涉及像房產這樣的大數額財產。可是就是不好分，最終也是要分的啊。協議分割也好，訴訟分割也罷。本站小編為您整理編輯“離婚房產怎麼分割,律師來支招”一文，希望能解開您對房產分割的疑惑。
離婚房產如何分割是在離婚中遇到最常遇到的問題
(一)婚前一方購買的房屋，付清所有房款的，屬一方的婚前財產。
《婚姻法》規定：一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(一)同時規定：夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，並取得了房產證，那麼該房屋無疑是婚前財產。
(二)婚後一方用個人財產購買的房屋，屬一方的財產。
(三)夫妻雙方婚後一次性出資，取得房屋產權證書後離婚的
根據《婚姻法》第十七條的規定，“夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒有事先對於房產明確約定產權歸屬於其中一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面的購房人或者房屋所有權人是哪一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少， 該房產均屬於夫妻雙方共同共有。
(四)由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。
在現實生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鈎，所花費的費用要遠遠低於房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的“説法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬於婚姻關係存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。
(五)夫妻雙方婚後用共同財產購買的(包括貸款)房屋，應屬於夫妻共同財產，離婚時，一般均等分割。
如果當事人是在全部償還銀行的貸款之後提起離婚訴訟，此種法律關係較簡單，一般平均分割房產。但在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實力的畢竟還是少數，大多數都是採取商業按揭貸款的方式購買房屋。商業按揭貸款大要經歷繳納首付，銀行支付開發商剩餘房款，辦理房屋產權證書，業主償還全部貸款之後從銀行手裏取得產權證等步驟。
實踐中大多數案例出現在繳納首付款，按揭貸款之後，尚未全部償還貸款之後的環節。因為業主還應當償還銀行的貸款，在償還貸款之前，儘管已經辦理了房屋所有權證書，但是業主並不實際掌握房產證，該房產證被抵押在銀行手裏。也就是説，該房產還存在抵押權。分割按揭財產時候存在首付款、已經償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。實際上房屋的合同價值就是已經支付房款與剩餘貸款本息的總和。
對於分割按揭房產，因為還存在繼續償還銀行銀行貸款的問題，因此不能簡單的分割房屋合同價值。房屋的實際價值(合同價值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款後的剩餘價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產，繼續向銀行償還貸款本金、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半。
如果房屋的實際價值低於首付款、已經償還貸款、還應繼續償還貸款之總和的(實踐中極少出現)，則應當由其中一方取得房產，繼續向銀行償還貸款本金、利息，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半。
(六)一方婚前按揭購房並取得房產證，婚後償還貸款期間離婚的
婚前取得房產證書，就意味着取得了房屋的所有權。離婚時房產直接歸屬於其中一方，但是這並不影響夫妻關係存續期間的財產增長部分作為共同財產分割。房屋所有權與房屋價值並不完等同。由於婚後償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價值而言，離婚時候的房產價格(房屋實際價值減去尚未償還貸款後的差額)絕對大於結婚時候的價格(房屋的實際價值減去結婚時候尚未償還的貸款差額)。此種情況下，兩種價格之間的差額部分是否構成夫妻雙方該南通共同財產，應當區分不同情況來選擇。
如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的，那麼該房產屬於一方的個人財產，直接歸屬其本人，除非是雙方書面約定該房產作為雙方的共同財產。
如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的，則應當視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來源、或者是雙方償還貸款的份額，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質。此種情況下房產歸簽訂購房合同的一方所有，但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產分配。
(七)父母參與出資並取得房產證書後離婚的
如果是夫妻雙方結婚前父母出資購買房產的，一般視為對自己子女個人的贈與，父母不得索回。同時該部分資產作為一方的婚前個人財產在分割房產價值重應當予以扣除。但是父母在婚前明確聲明是對夫妻雙方的共同贈與的除外。
如果是夫妻雙方婚後出資購買房產的，一般視為對夫妻雙方的贈與，父母不得索回。該部分資產作為夫妻雙方共同財產予以分割。但是父母在贈與時候明確聲明是對夫妻其中一方的贈予的除外。
如果是父母對子女的出資為借款，婚前借款的作為一方的個人債務，婚後共同借款的，作為婚後共同債務。當對於父母出資不能證明是贈與還是借款的，推定為贈與。
婚姻法司法解釋三有關房產的規定
第七條 婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
新婚姻法 婚後房產分割
最高人民法院8月13日發佈《婚姻法》司法解釋(三)，共19條。2010年底，最高人民法院公佈《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 (三)》(以下簡稱“新婚姻法”)，向全社會公開徵求修改意見和建議。“新婚姻法”中，婚姻財產成為人們爭議的焦點。在此之前，一方婚前個人財產，婚後房產經過8年、貴重物品經過4年，將成為夫妻共有財產;而“新婚姻法”則嚴格區分了財產歸屬：誰的就是誰的。《婚姻法》司法解釋(三)規定，一方父母為自己子女買的房子，屬於該子女的個人財產，不屬夫妻共同財產。
關於房產處置
婚後財產：婚後一方父母出資購房屬個人財產
《婚姻法》司法解釋(三)規定，婚後由父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產認定為雙方按照各自父母的出資份額按份所有，但當事人另有約定的除外。
一方首付共同供房離婚時協議處理
夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
不能達成協議的，人民法院可判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項，及其相應增值部分，離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。
一方擅自賣房造成損失離婚時應賠償
一方未經另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共有的房屋造成另一方財產損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予以支持。
關於財產分割
婚後財產：一方財產的婚後收益一般認定共有
婚姻關係存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產進行財產分割的，人民法院不予支持。
婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割共同財產，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者仿造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的;一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。
另外，夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應當認定為夫妻共同財產。
關於婚姻無效
登記程序有瑕疵可申請撤銷
解釋三規定，當事人以婚姻法第十條規定“重婚的;有禁止結婚的親屬關係的;婚前患有醫學上認為不應當結婚的疾病，婚後尚未治癒的;未到法定婚齡的”以外的情形，申請宣告婚姻無效的，人民法院應當判決駁回當事人的申請;當事人以結婚登記程序存在瑕疵為由提起民事訴訟，主張撤銷結婚登記的，告知其可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
關於親子鑑定
無證據拒做親子鑑定將被判敗訴
另外，夫妻一方向人民法院起訴請求確認親子關係不存在，並已提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑑定的，人民法院可以推定請求確認親子關係不存在一方的主張成立。當事人一方起訴請求確認親子關係，並提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑑定的，人民法院可以推定請求確認親子關係一方的主張成立。
關於婚外同居
取消婚外同居約定補償條文
記者注意到，該司法解釋刪去了其公開徵求意見時關於“同居”的規定。比如徵求意見稿中第二條關於“有配偶者與他人同居，為解除同居關係約定財產性補償”的問題的條文被取消。為什麼取消這一條?最高法院民一庭庭長杜萬華説，因為婚外同居這種現象比較複雜，在具體實踐中難以以司法解釋相關的條文來一一對應，不規定不等於不正視。他指出，基層法院在審理相關案件的時候，以後要堅持維護社會道德風尚和善良風俗，維護婚姻家庭穩定，保護婦女兒童的合法權益和當事人的合法權益，這是一個基本的原則。他們將通過案例指導的方式來解決這個問題。
同時還取消了關於夫妻之間離婚的時候一方要證明舉債是為了夫妻共同生活的條款。
新婚姻法關於婚後財產的歸屬問題進行了嚴格的界定，在這個大多是男性買房的社會，女性在結婚時不用再考慮婚房的問題了，因為房子誰買的就是誰的。
離婚房產如何處理全攻略
離婚房產如何處理?本文分析各種離婚房產分割的情形，可以對症下藥，尋找適合自己的離婚財產分割的方法。
情形1：房產贈與在房產變更登記前“不算數”
劉先生婚前以一次性付款的方式購買了一套住宅，婚後與太太居住在該套住宅。2008年，劉先生與太太到公證處辦理了該房屋的贈與合同公證，合同中約定劉先生將該房屋的一半產權贈與給其太太所有，但雙方並未到房屋管理部門辦理相關產權登記手續。根據婚姻法新司法解釋的第六條規定，劉先生現在有權撤銷該贈與合同。
情形2：離婚時如何分割房產?
吳先生與劉女士是人們眼中的成功人士，可是現在兩人的婚姻卻走到了盡頭，往日成功的象徵幾套物業成了糾結雙方心頭的一塊大石。
為了省心省力，吳先生、劉女士委託具備擔保資質的上市公司“保來理財”提供一站式服務：由保來理財連同其專業律師、評估師梳理雙方股權、房產、債務和訴求，評估相關資產價值並擬訂資產分割處置方案，在保來理財中心駐點的公證處服務點簽署了《離婚協議》、《委託協議》等文件，由此避免了雙方的猜疑、尷尬與日後辦理產權過户、銀行贖契等奔波之苦。
其中，由於一套約定歸屬劉女士名下的夫妻共有房產此時還未取得房產證且在銀行按揭，暫不能辦理更名過户手續，雙方簽署了相關文件約定，由保來理財提供履約擔保和代辦服務，在該房產可辦理房產證後，由保來理財為劉女士提供銀行按揭和房產證之過户轉名手續，並可以使她在不需籌措資金提前償還銀行貸款的前提下，合併辦理贖契、塗銷、更名過户手續。
情形3：離婚後，已還完貸款的房子怎麼更名?尚在按揭的又如何更名?
資深理財師陳婉玲建議：首先，夫妻雙方必須在離婚協議中明確約定各項房產的歸屬問題，然後持公證後的離婚協議和離婚證就可以直接申請辦理房屋的更名。
但是，如果房屋仍在按揭，則必須先取得銀行的《結清貸款證明》。而一般情況下，除非當事人有足夠資金馬上結清貸款，否則銀行一般不予出具《結清貸款證明》。這時，當事人可以憑保來理財出具的《保證函》先向銀行借出《結清貸款證明》，然後同時辦理房屋塗銷抵押手續和更名手續，最後再按剩餘貸款金額與銀行重新辦理按揭手續及產權抵押登記手續。
情形4：婚後共同還貸的房產離婚後怎麼處置?
夫妻一方婚前以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚後怎麼處置房產呢?
楊建明表示，新司法解釋出台前，一般以房屋房產證是否在婚前取得為判定房屋屬個人財產或共有財產的依據。新司法解釋出台後，離婚時該不動產由雙方協議處理，如果雙方不能就房屋歸屬達成一致意見的，法院將判決該房屋歸產權登記方所有，但登記方必須對另一方進行補償，補償計算依據為婚姻期間雙方共同承擔貸款的對應房屋價值及相應增值部分。
情形5：雙方在境外購買的房產怎麼處理?
王小姐與錢先生正在辦理離婚手續，他們婚後以雙方名義在澳門購買了一套住宅，現雙方協商一致將該住宅歸王小姐所有。根據我國及其他各國的法律規定，不動產的處置應按不動產所在地的法規執行。
陳婉玲建議，王小姐可與錢先生親自到澳門房屋管理部門辦理相關的變更手續;或者和錢先生在廣州辦理一份關於財產分割的離婚協議公證，然後自行憑該公證書到澳門房屋管理部門辦理相關變更手續。“當然，不同國家或地區的相關法規是有差異的，要看房產所在地而具體問題具體分析。”
