二手房買賣最新流程

二手房買賣中隱藏法律風險極多，稍不注意就可能會陷入無休止的法律糾紛之中，下面資深北京房產律師就來為大家詳細的介紹一下二手房買賣流程，供大家參考。

第一階段：實地看房

1、查看房屋的面積、年限、朝向、小區物業、小區環境、是否有天然氣、暖氣。

2、查看房屋天花板、牆體、衞生間、廚房的給排水情況，房屋裝修情況及是否存在破壞。

3、向小區物業或其他住户詢問該小區是否屬於學區房。

4、核實房屋是否租賃及租賃期限情況。

5、通過其他住户或網絡等途徑核查房屋內或小區內是否發生過兇殺案、火宅、治安狀況如何等。

6、核查周邊樓盤新房、二手房價格，確定購買價款的合理性。

第二階段：簽訂合同

合同當事人：核實交易對方身份證原件與房產原件的真實性和一致性;通過房產證審核房屋是否抵押、是否有其他共有人、房產的性質是否是成套住宅、產權年限、是否是房改房、經濟適用房、安置房等交易受限的房產。

2、代理人：核實代理人是否經過權利人授權簽訂房屋買賣合同。代理人應提供權利人書面授權，並在合同中明確約定代理人無權代理應承擔的法律責任。

3、標的物：載明房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售。

4、價款：寫明總房價，並明確寫明一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。

5、解押款：如房屋存有未還清的貸款，抵押權未註銷，應在合同中明確哪方出資解押;如由買方交付首付款進行解押，應明確首付款只能用於解押，且買方在支付首付款時，應監督賣方解押，確保資金不被挪作他用。

6、履行期限：合同應明確房屋解押的期限、註銷他項權證的期限、申請銀行貸款的期限、辦理網籤的期限、辦理過户的期限、交房的期限、支付定金、首付款的期限等。

7、違約責任：明確逾期支付首付款、逾期解押、逾期網籤、逾期過户、逾期交房的違約責任。

8、物業交割保證金：明確由中介保管一定數額的物業交割保證金，待水電費、物業費等費用結清後，由中介公司支付給賣方。

9、户口遷出：明確户口遷出的期限和逾期遷出户口的違約責任。如買方購買房產的目的是為孩子上學爭取名額，那麼應約定户口遷出的期限在買方支付全部購房款之前。户口問題是實踐中的難題，買方起訴要求強制遷出户口的，法院將以遷出户口系公安部門的行政職權為由不予受理，而公安部門又將以遷出户口需要賣方配合並提供遷入地為由無法辦理。也就是説，買方無法通過法律途徑強制賣方遷出户口。但如合同明確約定了相應的違約責任，買方可起訴至法院要求賣方承擔違約責任。

第三階段：申請解押、貸款

1、逾期解押：賣方可能由於經濟、房屋漲價等原因，拒絕辦理房屋解押手續，導致無法進行網籤、過户。此時，買方應保留賣方違約的相關證據，如中介證明、錄音、短信內容、催告函、律師函等證據材料，以便將來通過法律途徑維護自身合法權益。

2、未批准貸款：一般情況下，在網籤前，買賣雙方需共同到銀行申請貸款，買方需要向銀行提供工作證明、銀行流水等貸款材料，如買方提交的材料不能滿足銀行貸款條件，銀行將不批准貸款。此時，合同的履行將受到阻礙，買方有可能因此而對賣方承擔相應的法律責任。故買方應提前核實自己的貸款能力、信用狀況，以免產生不利的法律後果。

3、貸款資料虛假：二手房按揭貸款中，有部分買方使用偽造的工作證明、銀行流水以順利辦理銀行貸款，該行為有可能成為賣方拒絕履行合同的把柄，賣方因此而拒絕履行合同的，並不構成違約，反而，買方將可能面臨違約賠償，甚至面臨涉嫌騙取貸款罪的刑事處罰。

4、逾期交款：如合同約定了買方需支付首付款，但買方逾期支付的。賣方應暫停交房行為，並及時發送催告函、電話催告並錄音、短信催告，經催告仍不支付的，可行使解除房屋買賣合同的權利。

第四階段：網籤、資金監管、完税

1、拒絕網籤：網籤屬於買賣雙方在房管局備案的正式的《存量房買賣合同》，網籤備案後，賣方將無法再將房屋通過房管局出售給他人，防止一房二賣。如買賣雙方不想再出售或購買房屋，拒絕辦理網籤，此時，相對方的權益將受損，守約方應當保留對方拒絕網籤的錄音、短信等證據，以便維權使用。

2、未辦資金監管：賣方可能急需房款，要求買方走非資金監管，快速取得購房款。對於買方而言，風險在於賣方取得購房款後拒絕配合辦理剩餘交易手續，買方將不得不通過法律途徑耗費大量的精力、財力維護自身合法權益。故我們建議無特殊情況，買方一般應選擇資金監管。

3、税額超預期：根據國家政策，房產滿兩年免徵增值税、房產滿五年且屬於賣方名下唯一住房免徵個人所得税。在現在的房屋交易中，一般約定由買方承擔所有税費。而賣方有可能為了達成合同，刻意隱瞞自有其他住房的信息，導致買方繳納的數額超出其預算。

4、補交土地出讓金：由於部分房屋的土地性質為劃撥，比如房改房、經濟適用房等。在辦理房產交易時，需要補交土地出讓金，才能正常交易，少則幾萬，多則數十萬。而房產買賣合同往往約定交易税費全部由買方承擔，如果賣方隱瞞了該項事實，可能導致買方增加交易成本或交易無法正常進行。

第五階段：過户

1、逾期過户：如買賣雙方有一方不願履行合同，可能拒絕配合過户，另一方需收集對方拒絕協助過户的證據，在無法協商的情況下，起訴至法院要求協助辦理過户手續。

2、房屋被查封：因房價上漲，有賣方為了不再交易，可能虛構債務，並通過法院保全查封房屋，導致交易無法進行。對此，買方應在合同明確約定如果過户中房產被查封，賣方應承擔相應的違約責任。

第六階段：交房

1、房內設施損毀：交房時，買方應核實合同載明傢俱、家電等是否損毀、更換或丟失。

2、費用未結清：物業費、水電費、有線電視、燃氣等是否正常，是否存在欠費情況。

3、逾期交房：買賣雙方往往約定，在買方支付首付款的同時，賣方交付房屋。此時，買方既要確保首付款的安全，又要確保賣方履行交房義務。故交房、交款行為應在房屋內進行，一方交付房屋鑰匙、查驗房屋狀況，另一方通過手機銀行或者現金支付首付款，並由賣方出具首付款的收據，買方出具房屋鑰匙的收據。