專業房產律師：在他人宅基地上建房 - 房屋所有權歸誰？

一、原告訴稱。

二原告是夫妻，李四是二原告的兒子，陳小是二原告的兒媳，李二是二原告的孫女。張三的宅基地及房屋在B市9號院；張大的宅基地及房屋在B市1號院。

2018年1月份政府對二原告所在村進行整體拆遷，並對宅基地及房產進行了補償。而三被告沒有宅基地，只在二原告的宅基地內蓋了房子。

經二原告、三被告雙方協商，於2018年2月5日簽訂了3份協議，第1份協議約定：李四在領取的1301892元補償款中扣除購買回遷房款後退還給二原告；第2份協議約定：陳小在領取的1594658元補償款中扣除購買回遷房款後退還給二原告；第3份協議約定：李二在領取的1651464元補償款中扣除購買回遷房款後退還給二原告，三被告共計拿走4548014元拆遷補償款。

三被告共得到4套房屋284平方米，回遷購房款為2000000元，扣除後還應該退給二原告2646642元。現在4548014元拆遷補償款已經打到三被告賬號上，但是三被告反悔不按照約定履行。

為此特提起訴訟，要求三被告及時退給二原告2646642元補償款。

二原告向本院提出訴訟請求：1.三被告退還二原告房屋補償款2646642元；2.三被告承擔本案訴訟費。

二、被告辯稱。

三被告辯稱，一、二原告起訴三被告的案由為共有物分割糾紛，三被告認為本案不屬於共有物分割糾紛。

二原告訴爭的房屋補償款二百餘萬元，是1號院和9號院拆遷騰退所取得的拆遷利益，1號院的宅基地使用權人雖然是張大，但院中被拆遷的三層樓房均為三被告在該院單獨居住生活期間，由李四、陳小單獨出資所建。

對於1號院中房屋，二原告與三被告之間不存在任何共有關係。

共有物分割糾紛的前提是共有物的存在，對共有物進行分割，但本案中的訴訟標的是給付貨幣，是給付之訴，而共有物分割之訴屬於物權糾紛，所以不能用共有物分割糾紛作為本案案由；二、二原告所持3份承諾書存在效力瑕疵，不具備法律效力，不能作為二原告主張拆遷款的依據。

二原告在起訴書中所述“被告沒有宅基地，只在原告的宅基地內蓋了房子”，由此可見李四、陳小系被拆遷房屋的建造者及所有權人，陳小作為被拆遷房屋的所有權人以及1號院的被安置人之一。

二原告所持的3份承諾書涉及到了三被告對自己名下拆遷利益的重大處分，承諾書中“陳小”的全部簽名為李二所籤。陳小並未在承諾書中籤字認可，陳小不認可3份承諾書的內容和分配方案，因此這3份承諾書不具備法律效力。不應作為二原告要求分得拆遷補償款的依據。

另外，三被告認為二原告所持有的3份承諾書，其內容是承諾人放棄自己名下的拆遷安置款，是承諾人對其安置利益的重大處分行為，承諾書的內容應當具體、明確、沒有任何歧義。

承諾書中所書寫的拆遷款補償金額與拆遷安置補償協議中所列金額存在出入，李四出具的承諾書中所述李四在1號院取得騰退補償金與事實不符，李四名下並沒有1號院取得的安置利益。

承諾書中存在諸多瑕疵，不夠具體明確，不能真實表達承諾人的意思表示，因此不能作為二原告主張回遷安置款的定案依據；

結合本案的實際情況，二原告在起訴書中稱張大為農民，但實際情況是張大的户籍性質為城鎮户口，其無權享受農村宅基地，二原告有2個兒子，李四作為家中的長子，其本人系N村村集體組織成員，除了1號院，李四在N村沒有其他的宅基地。

李四、陳小有權基於建房行為取得房屋所有權和宅基地使用權，有權取得1號院的拆遷利益；四、二原告訴爭的拆遷補償款，三被告並未實際取得，客觀上三被告不具備向二原告支付拆遷款的條件。

另外對於涉案的2個院落拆遷利益分配問題，拆遷利益中包括了回遷安置房和拆遷補償款。二者是不可分割的，對拆遷利益的分配應當一併解決。綜上，懇請法庭駁回二原告的訴訟請求。

三、本院查明。

本院經審理認定事實如下：二原告系夫妻關係，二人共生育3名子女：李四、王六、王九（已去世）。李四與陳小系夫妻關係，二人共生育1女李二。1號院的宅基地使用權人為張大，三被告在該院落共同居住；9號院的宅基地使用權人為張三，二原告及王六在該院落共同居住。

2018年，上述2處院落被拆除騰退。本院依二原告申請調取了2處院落的拆遷檔案，檔案顯示：張大、陳小、李二作為被騰退人、乙方分別與H公司（騰退人、甲方，以下簡稱：H公司）簽訂了1號院的住宅房屋拆除騰退貨幣補償協議及相應的補充協議，其中陳小取得騰退補償款1584813元，週轉費9845元，選購1套安置房，購房款599874元；李二取得騰退補償款1572708元，週轉費78756元，選購2套安置房，購房總款795065元。

張三、李四、王六作為被騰退人、乙方分別與H公司（騰退人、甲方）簽訂了9號院的住宅房屋拆除騰退貨幣補償協議及相應的補充協議，其中李四取得騰退補償款1229892元，週轉費72000元，選購1套安置房，購房款506433元。

2018年2月5日，李二、李四分別出具承諾書，李二的承諾書內載明：“現就騰退位於B市1號房獲得的騰退補償金額做如下承諾：本人承諾住宅拆除騰退貨幣補償總金額人民幣1572701元，大寫……扣除本人獲得實際購房面積對應房款後的餘額歸房產所有張三所有，並同意於購房結算日將餘款全部支付給張三，特此承諾”，落款“連帶責任人”處簽字為陳小、李四，並各自捺印。

李四亦就1號院的騰退補償金額作出了與李二相同的承諾，承諾書內載明的補償總金額為1229891元，落款“連帶責任人”處簽字為陳小、李二，並各自捺印。另簽有陳小名字的承諾書亦就1號院的騰退補償金額作出了與李二相同的承諾，承諾書內載明的補償總金額為1584813元，落款處李四、李二作為連帶責任人簽字捺印。三被告主張陳小的名字系李二代簽，陳小對此事不知情。

經詢問，三被告稱李二、李四簽署承諾書是因為當時拆遷工作已經接近尾聲，再不籤協議就會被擱置，李二、李四向張三出具三被告的承諾書後，三被告才分別與H公司簽訂上述拆除騰退協議，事後，二原告與三被告就拆遷款給付事宜產生爭議，三被告的貨幣補償款未能領取。

現二原告依據承諾書和拆除騰退協議確定的數額要求三被告退還騰退補償款扣除購房款的餘額共計2646642元。

四、裁判結果。

1、被告李四、被告陳小、被告李二於本判決生效後十日內給付原告張三、原告張大騰退補償款二百四十八萬六千零三十三元；

2、駁回原告張三、原告張大的其他訴訟請求。

五、律師點評。

財產共有人可以協商共有物分割的方式。

本案中，二原告與三被告就1號院和9號院各自簽訂了拆除補償協議，各方就拆遷利益形成共有關係，事後李四、李二關於拆遷利益的分配出具了承諾書，該承諾書不違反法律、行政法規的強制性規定，也沒有證據證明有其他法定無效的情形，故該承諾書屬有效。

陳小的承諾書以及陳小在李四、李二承諾書“連帶責任人”處的簽字，雖三被告抗辯非本人簽字，陳小並不知情，但三被告與H公司簽訂拆除騰退協議以與張三協商一致、出具三份承諾書為前提，陳小作為家庭成員及被騰退人之一，對此事毫不知情之説與常理不符，對該抗辯意見不予採納，出具三份承諾書，應為三被告之間已達成合意，均應視為有效。

就李四所籤承諾書內所載院落與其實際獲得補償院落不一致及3份承諾書所載金額與實際取得略有誤差一節，承諾書內退還錢款之意思表示明確，金額亦與實際取得相差無幾，該細節誤差不應影響承諾書的履行。

結合承諾書，“購房結算日”應當為三被告簽訂拆除騰退補償協議對購房款數額進行確認之日，現拆除騰退協議已經簽訂，購房款數額已經確認，三被告應依據承諾書履行各自的義務，退還相應的剩餘騰退補償款，而二原告作為夫妻，就夫妻共同財產具有共同主張之權利；根據承諾書及購房款數額，李四應退還二原告723458元、陳小應退還二原告984939元、李二應退還二原告777636元，三人作為連帶責任人對於相互之間債務承擔連帶給付義務，故三被告應共同給付二原告騰退補償款2486033元。