北京房屋律師解析一起夫妻一方私自將拆遷安置指標贈與子女配偶起訴無效案例
原告訴稱
郭某芬向一審法院起訴請求：判令確認林某陽與T公司之間針對A號房屋訂立的《公有住宅樓房買賣合同》無效。
郭某芬上訴請求：一、撤銷一審判決，依法改判支持郭某芬起訴的訴訟請求或發回重審。二、一、二審案件受理費由林某陽、T公司、林某康負擔。
事實和理由：一審判決認定事實不清。1986年郭某芬與林某康再婚。二人夫妻關係存續期間，林某康承租的位於北京市東城區一、二號房屋被拆遷。1993年5月14日林某康與T公司簽訂《拆遷安置補助協議書》，當時購買因拆遷分配的2套房屋，即位於北京市東城區A號房屋（以下簡稱A號房屋）和北京市東城區B號房屋（以下簡稱B號房屋）。林某康先交付了一半房款。1993年5月15日，T公司出具了《統一銀錢收據》，並不存在有一個承租的過度。
T公司與林某陽簽訂合同的行為是惡意串通。被安置房屋是政策性房屋，拆遷人是對被拆遷人（指被拆遷房屋及其附屬物的所有人和使用人）給予補償。拆遷安置房設置的目的是為了保護原所有人和使用人的利益，而拆遷前，林某陽户口並非在被拆遷房屋內，也並未在此居住。根據規定，他沒有資格購買A號房屋。T公司是明知被安置人只有林某康、郭某芬、林某潔、張某娟，沒有林某陽；也明知A號房屋只有被安置人才能購買。
A號房屋雖然是以林某康名義購買，但實際上是林某康和郭某芬共同購買的A號房屋。林某康未得到郭某芬的同意，就惡意轉讓他人，損害了郭某芬的權益。林某陽作為家庭成員也是明知A號房屋有郭某芬的權益，只有被安置人能夠購買。根據郭某芬在一審提供的相應證據可以看出，T公司出具了多個證明文件，均顯示是要滿足5項條件（2次購房款和公共設施維修基金繳納、準住證手續已辦、提供拆遷安置協議）才有資格買。從這幾點完全可以看出T公司是明知A號房屋有郭某芬的權益，也明知林某陽不符合購買條件，還配合出具了一整套的虛假購房材料。以上足以説明T公司與林某陽惡意串通，損害了郭某芬的權益。
最後，一審法院認為購房款是否為夫妻共同財產非本案審理範圍，郭某芬認為實為不當。如果未侵犯郭某芬的權益，郭某芬就沒有資格提起本案訴訟，也就不存在實體審理。另外，2019年10月，郭某芬通過法院調取證據才知道A號房屋登記在林某陽名下，一開始以為是先登記在林某康名下，然後再通過買賣給林某陽。
關於舊房改造的批示，1993年購房的回遷居民按照標準價購買。因為林某康和郭某芬是再婚家庭，婚姻存續期間對於房屋登記在林某陽名下郭某芬並不知情，林某康在標準價改為成本價過程中，T公司配合偽造材料，侵害了郭某芬的合法利益。
被告辯稱
T公司辯稱，不同意郭某芬的上訴請求。一審判決證據充分，事實清楚，法律正確，請求維持一審判決。T公司與林某康、林某陽均不存在惡意串通的行為，不符合合同無效的法律條件。
林某陽辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，郭某芬的上訴請求不能成立。第一、原二審法院判決撤銷原一審判決主要是基於郭某芬在庭審時主張林某康承認郭某芬對於A號房屋登記在林某陽名下、林某康與T公司簽訂關於A號房屋一系列手續並完成A號房屋登記等事宜不知情。現在本案已經發回過，進行了重審程序，一審法院已經查明並進一步從債權、物權的性質、物權取得條件充分論證了A號房屋並非夫妻共同財產，證實了林某康、林某陽及T公司辦理產權符合法律規定。
林某陽與T公司就A號房屋辦理相關材料過程中不存在惡意串通，材料也是真實存在的。郭某芬主張惡意串通並沒有提供相關證據。第二、郭某芬主張不知情不符合常理。
林某康辯稱，同意林某陽答辯意見。郭某芬上訴重申其不知情是虛假的，因為買房是大事，郭某芬同林某康多次前往拆遷辦。二人去過林某陽女朋友家中，其母親問過婚房事宜，郭某芬回覆：婚房已經買了，正在裝修，郭某芬不可能不知道林某陽購房的事情。林某陽上學、工作一直居住在這裏，林某康和郭某芬再婚前，就居住在原拆遷房屋。
2013年，林某康和郭某芬做過公證，A號房屋不屬於夫妻共同財產，林某陽一直居住在A號房屋，有合法的產權證書。林某康和郭某芬購買的兩居室、一居室都是林某陽出資，郭某芬並未出資。郭某芬和其子女還有另外的住房，對A號房屋並沒有任何權利，希望法院維護林某康的權益。
法院查明
林某康與林某陽系父子關係。1986年郭某芬與林某康再婚，婚後未生育子女。1993年5月14日，林某康（乙方，被拆遷人）與拆遷辦（甲方，拆遷人）訂立《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，約定，乙方住址一、二號在拆遷範圍內有正式住房兩間，居住面積26.6平方米，有正式户口四人，應安置人口四人。臨時過渡方式為自行週轉，過渡期限1993年5月14日至1995年5月14日。過渡期滿後安置到和平里A號、B號，房屋三間，居住面積47.26平方米。正式户口人口包括林某康、郭某芬、林某潔、張某娟。
1993年5月15日，林某康交納了B號房屋、A號房屋第一次60％購房款。1995年4月二日，林某康交納剩餘40％購房款及維修金。1995年5月13日，拆遷辦向林某康發放《住房證》，載明林某康承租B號房屋（兩間）及A號房屋（一間）。同日，拆遷辦房管科出具A號房屋《購房證明》，載明住户姓名林某康，（1）預付購房款第一次60%已交；（2）第二次購房款40%已交；（3）公共設施維修基金已交；（4）準住證手續已辦；（5）拆遷安置協議。以上（1）（2）（3）（4）（5）項該住户已經辦理手續，在辦理進住手續時將準住證、拆遷安置協議書已交給改建處房管科，待領取產權證時請攜帶此證明和購房發票，公共設施維修基金髮票一起到房管科領取產權證。
根據《購房證明》載明情況，A號房屋是否只能將產權辦理登記至林某康名下，T公司稱在當時特殊的歷史時期，有經被拆遷人同意將產權登記在子女名下的情況，且A號房屋是政策之外補償的特殊安置，根據性質可能按照被拆遷人的意志辦理到子女名下，但該中心現無法提供文件依據。因拆遷辦未移交檔案材料，現資料已遺失，所以T公司無法出示A號房屋相關辦理手續等文件，也無法就拆遷、安置等相關政策進行解釋説明。
2000年12月二日，《交款通知單》載明林某康補交A號房屋費用3022.29元，該房已交清各種費用。
根據A號房屋檔案資料顯示：2000年10月二日，拆遷辦向東城區房屋土地管理局提交《改按成本價購房變更產權申請》，載明職工林某陽於1993年按標準價優惠辦法購買A號房屋，現申請按成本價購房，補交房價款3063.29元。郭某芬與林某康、林某陽均認可補交款2000年12月二日已交納，因房屋面積存在偏差，故補交款項數額存在差異。
就為何《交款通知單》載明由林某康補交問題，林某陽及林某康解釋稱因拆遷協議由林某康簽署，所以補交房款即以林某康名義。2000年12月18日，林某陽（乙方）與拆遷辦（甲方）訂立《公有住宅樓房買賣合同》，約定，乙方原以標準價購房，於2000年自願申請改按成本價購房，補交房款3063.29元。由甲方負責為乙方辦理房屋買賣過户及所有權登記手續。2003年12月15日，拆遷辦出具《購房交款證明》，載明A號房屋購房人為林某陽。
2004年5月10日，林某陽領取A號房屋產權證。《單位出售公有住房房價計算表》中顯示A號房屋未使用工齡折抵。該房屋檔案材料中，還包括1995年4月30日由拆遷辦房管科出具的《購房證明》，除住户姓名載明為“林某陽”以外，與1995年5月13日由拆遷辦房管科出具的《購房證明》內容完全一致。
對此，T公司未予以解釋，林某陽及林某康稱，辦理房屋拆遷時，林某康是以户主的身份訂立合同並履行一系列手續，後期需要變更到林某陽名下，所以為林某陽開具《購房證明》。辦手續過程中，拆遷辦稱不符合政策條件，讓房主林某康又補辦了一個《購房證明》，但應以林某陽的證明為準。
庭審中，郭某芬提交《各項補償補助費領款憑證》《準住證》，B號房屋、A號房屋交納通氣費的收據，擬證明林某康名下的房屋被拆遷，回遷兩套房屋，林某康持有A號房屋住房證，所以只有林某康有資格購買該房屋，林某康也持續交納兩套房屋的相關費用。經質證，林某陽、T公司及林某康認可證據的真實性，但是否認證明目的。
林某陽、T公司提交公證《遺囑》及公證相關材料，證明郭某芬知曉A號房屋系林某陽所有，才未要求林某康就A號房屋進行遺囑公證。該《遺囑》訂立於2013年11月21日，立遺囑人為林某康，載明B號房屋所有權登記為林某康，但系夫妻共同財產，林某康去世後，房產中屬於林某康的份額由郭某芬繼承。就該遺囑的訂立情況，郭某芬在2020年4月14日庭審中稱其與林某康共同至公證處辦理，當時以為兩套房子都登記在林某康名下，雙方商量B號房屋歸郭某芬、A號房屋歸林某康，所以沒有將A號房屋進行公證。
2020年7月21日庭審中，郭某芬又稱雙方並未協商A號房屋歸屬問題，因郭某芬認為該房屋登記在林某康名下，故自然認為房屋歸屬於林某康。現郭某芬與林某康正在進行離婚訴訟，在離婚過程中發現A號房屋未登記在林某康名下。郭某芬稱其見過B號房屋產權證，但從未見過A號房屋產權證，因A號房屋《準住證》顯示林某康，所以認為A號房屋產權登記在林某康名下。A號房屋自2003年即由林某陽居住，當時林某康只表示給林某陽居住，未表示由林某陽取得產權。
林某康稱當時辦理遺囑時考慮已經將A號房屋給了林某陽，郭某芬也是知情的，所以在處分B號房屋時沒有考慮由林某陽繼承部分份額；且林某康得知有另行分房的消息，郭某芬提出將該房屋由其繼承，故雙方辦理了公證。對此，郭某芬予以否認，稱因林某康婚內不忠誠，雙方無法在一起生活，提出房屋分配問題時才將B號房屋遺囑公證給郭某芬繼承。
根據郭某芬調取證據的申請，法院調取了庭審錄像。郭某芬認為該份證據能夠證明以下事實：1.A號房屋購房款由林某康繳納；2.A號房屋登記在林某陽名下，郭某芬不知情；3.拆遷政策只有承租人、被拆遷人才能購買；4.林某陽沒有購買資格，應認定林某陽、T公司及林某康存在惡意串通。
林某陽、林某康對該份證據的真實性、合法性予以認可，對證明目的不予認可。T公司認為該份證據與其無關聯，不發表質證意見。
法院認為，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
本案的爭議焦點為：林某陽、T公司於2000年12月18日簽訂的《公有住宅樓房買賣合同》是否有效。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。本案中，1993年林某康因一、二號被拆遷與拆遷辦訂立拆遷安置協議書，雖然1995年林某康取得B號、A號房屋承租權，但在此之前林某康已經支付上述兩套房屋的購房款，而作為承租權憑證的《住房證》辦理時間與《購房證明》為同一天，可見上述文件均系拆遷辦為辦理B號、A號房屋回遷事宜進行的一系列購房手續。
林某康作為一、二號被拆遷人及回遷房屋的承租人，根據相關政策以標準價購買回遷房屋，並無不妥。林某康交納上述兩套房屋購房款並由拆遷辦出具《購房證明》，雖然雙方並未訂立書面合同，但已成立事實合同關係。因物權尚未登記，因此林某康並未取得相應物權。2000年，在上述房屋根據政策變更為成本價購房過程中，A號房屋買賣合同主體由林某康變更為林某陽。根據法律規定，當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。
現根據檔案材料記載，拆遷辦同意林某康將合同中的權利義務一併轉讓給林某陽，作為拆遷辦承繼主體的T公司，也認可該轉讓行為，故上述合同中權利義務轉讓不違反相關法律。現郭某芬稱林某陽與T公司存在惡意串通，但根據其提交的證據難以證明林某陽與T公司存在惡意串通的事實，更難以判斷兩者存在共同損害郭某芬利益的故意，故郭某芬以此為由認為林某陽與T公司之間的《公有住宅樓房買賣合同》無效，理由不足。
郭某芬訴稱僅有被安置人才能購買A號房屋的意見，缺乏依據，法院不予採信。根據證據顯示，林某康雖有對A號房屋出資的行為，但購買房屋的法律行為並未登記為物權，僅為債權性質，因此該出資是否為夫妻共同財產，以及林某康的出資是否侵犯郭某芬的權利，非本案審理範圍。應當指出，郭某芬對A號房屋產權登記是否知情，不足以得出被告及第三人惡意串通之結論。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。
郭某芬提交了新證據：證據一、林某康的記事本，欲證明A號房屋於2000年已下發產權證。證據二、錄音光盤及文字整理稿，欲證明郭某芬撬鎖後才發現A號房屋房本不在，同時發現了林某康的記事本。欲證明林某康一直都在撒謊。
T公司質證意見：證據一來源不合法，且已超過舉證期限不屬於二審新證據，林某康本人書寫的情況不一定是真實情況，應以法庭查明為準。是否辦理產權登記應有相關證明，目前並未提供林某康辦理產權的手續。證據二的證明目的不予認可。林某陽質證意見：證據一真實性認可，但該證據不屬於二審新證據，取證不合法；證據內容只能體現林某康對日常生活、A號房屋處分個人財產的敍述，無法體現惡意串通。
證據二取得不合法，不屬於新證據，只能證明林某康與林某陽溝通情況，無法證明郭某芬證明目的。林某康質證意見：同林某陽質證意見，另，證據一隻是通訊記錄本，林某康居住在哪裏與記事本沒有關係。
裁判結果
駁回郭某芬的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案的爭議焦點為：林某陽與住房建設中心於2000年12月18日簽訂的《公有住宅樓房買賣合同》是否有效。
有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
郭某芬主張A號房屋系其與林某康夫妻共同財產，林某陽與T公司存在惡意串通損害其對A號房屋的共有權的請求，缺乏事實基礎。依據郭某芬提交的證據，不足以證明林某陽與T公司在簽訂合同時存在互相串通的情形，亦無法證明林某陽與T公司存在主觀上的惡意。依據舉證規則，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。故郭某芬應當承擔舉證不能的不利後果。
鑑於法院關於林某康未就A號房屋進行物權登記，因此並未取得相應物權的認定並無不當，且林某陽與T公司簽訂的《公有住宅樓房買賣合同》系雙方真實意思表示，故法院未支持郭某芬要求確認林某陽與T公司簽訂的《公有住宅樓房買賣合同》無效的請求，並無不當。
