房產買賣律師——購買本村宅基地及房屋能否起訴到法院確權
原告訴稱
劉某靖向本院提出訴訟請求：1.依法確認北京市平谷區S號（以下簡稱S號）房屋歸劉某靖所有；2.本案訴訟費用由張某傑承擔。
事實及理由：1999年劉某靖從張某傑處購買S號房屋。2004年2月10日劉某靖、張某傑到北京市平谷區*鎮人民政府辦理過户手續後，為劉某靖辦理《契證》（以下簡稱某《契證》）。
2000年劉某靖將S號房屋的北正房裝修，2015年在東面、西面、南面增建房屋，2018年重新裝修北正房。現S號建有北正房三間、西平房兩間、南平房三間、東平房兩間。2021年12月21日A村公佈2015年-2017年農宅改造項目確宅確户公示表。為避免發生糾紛，故劉某靖訴至法院。
被告辯稱
張某傑辯稱，我不同意劉某靖的訴訟請求。一、劉某靖不是本案適格當事人。二、張某傑無權處分S號房屋。三、無論劉某還是劉某靖購買S號房屋均違反一宅一户原則，該買賣合同應被認定無效。四、涉案S號房屋的買賣合同未經批准。
法院查明
劉某系劉某靖之父。劉某靖、張某傑、劉某均系A村農民。1999年張某傑將位於S號的房屋（北正房三間、西廂房兩間）出賣，房屋價款為3萬元。後劉某靖在S號居住至今。2004年2月10日北京市平谷區地方税務局頒發某《契證》，《契證》中列明S號的出讓方為張某傑，承受方為劉某靖。2015年劉某靖拆除西廂房，並建設東西平房各兩間，南平房三間。2018年劉某靖裝修北正房。現S號房屋有北正房三間、東西平房各兩間，南平房三間。
庭審中，劉某靖、張某傑均認可張某傑在1999年將S號房屋（北正房三間、西廂房兩間）以3萬元出售的事實，但對是否簽訂書面房屋買賣協議及實際購買人產生爭議。劉某靖稱S號房屋系由其父親劉某出面以3萬元的價格為其購買，用於其結婚使用，且雙方並未簽訂書面協議，實際購買人為劉某靖，並提交某《契證》、A村委會出具的證明及劉某出具的證明予以證實。
其中，2017年5月25日A村委會出具的證明載明：“該房屋坐落於北京市平谷區S號的宅基地已賣同村人劉某靖所有。如遇到拆遷等一切以該房有利益的問題與賣方無關係。特此證明。”2022年4月6日A村委會出具的證明載明：“我村張某傑將平谷區S號房產賣給劉某靖，因張某傑未將户口遷出，二人發生糾紛，經村委會多次調解，雙方未能達成協議。”2022年4月2日劉某出具的證明載明：“我是平谷區A村村民，劉某靖是我兒子，1999年，因劉某靖已到結婚年齡，需要住房，我出面和張某傑協商，購買平谷區S號房產，我將購房款3萬元交給張某傑，沒有簽訂書面協議，實際購買S號房產的是劉某靖。”
張某傑則稱其以3萬元的價格將S號房屋出賣給劉某，並與劉某簽訂了書面協議，該房屋系出售給了劉某，並申請證人王某、王某1出庭作證，王某、王某1均稱S號房屋系劉某購買，購房款為3萬元，但王某稱未簽訂書面協議，王某1則稱簽訂了書面協議。因張某傑並未提供確實充分的證據證明其主張，本院根據劉某靖提交的《契證》、A村委會出具的證明及劉某靖在S號居住多年且拆建和裝修房屋的事實，認定1999年張某傑將位於S號的北正房三間、西廂房兩間賣給劉某靖。
庭審中，張某傑稱S號房屋應是張某、高某、張某1、宋某、張某2、張某3等申請人共同共有，並提交了1987年的《社員建房宅基地申請表》，該表上寫明户主為張某，家庭人口構成情況為張某、高某、張某1、宋某、張某2、張某3，申請理由為四代同居、房屋不足。張某傑提交的《社員建房宅基地申請表》僅能證明S號宅基地的審批情況，但不能證明後來在該宅基地上所建的房屋為幾人所共有，且張某傑作為户主張某之子，根據農村風俗習慣有權取得S號房屋的產權，結合在從房屋交付至今長達二十餘年的時間中，張某、高某、張某1、宋某、張某2、張某3等人均未對房屋產權提出過任何異議的實際情況，本院認定張某傑有權處分S號房屋。
裁判結果
北京市平谷區S號的房屋歸原告劉某靖所有。
房產律師靳雙權點評
民事訴訟中，當事人應當對自己的主張提供證據，不能提供證據或證據不足以證明其主張事實的，應承擔對自己不利的法律後果。民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案涉及農村房屋買賣，劉某靖系涉案S號房屋所在村的村民，具備購買該房屋的資格，為該房屋的實際購買人。劉某靖、張某傑之間的房屋買賣行為符合農村日常習慣，且經過A村民委員會的認可，並繳納了契税，且上述合同已實際履行二十餘年，並未出現導致合同無效的法定情形，雙方之間的房屋買賣合同應屬有效。
對張某傑辯稱劉某靖不是本案適格當事人，且雙方的房屋買賣合同未經批准，違反一宅一户原則，應為無效合同的辯解意見，法院不予採信。對於張某傑所述的其無權處分S號房屋的辯解意見，因其未提供充分的證據予以證明，亦不符合常理，故法院對其該項辯解意見亦不予採信。劉某靖購買取得S號房屋，並進行了拆建和裝修，故對劉某靖要求確認S號的房屋歸其所有的訴訟請求，法院予以支持。
