北京房屋律師——本村村民購買村委會宅基地房屋合同效力糾紛

原告訴稱

周某蘭向本院提出訴訟請求：確認周某蘭與F村委會2000年5月9日約定的買房協議有效。

事實和理由：周某蘭與F村委會2000年5月9日口頭約定房屋買賣協議，雙方約定位於北京市通州區一號院內正房5間賣給周某蘭，約定價格3000元，當時周某蘭以現金方式支付購房款。一號户主姓名胡某陽，胡某陽將F村一號院內房屋置換給胡某鵬。胡某鵬當時精神不好，無兒無女無配偶無親人，F村委會為胡某鵬的監護人，在無人照顧胡某鵬的情況下，F村委會將涉案房屋出售給周某蘭，賣房款用於胡某鵬去敬老院的費用。現周某蘭為明晰產權，請求法院依法支持訴訟請求。

被告辯稱

F村委會辯稱，承認周某蘭所訴事實及請求，周某蘭確實在村委會購買了房屋。

第三人述稱，周某蘭與F村委會之間的口頭房屋買賣合同是否有效請法院依法處理。對於周某蘭陳述的事實理由與事實不符，並非周某蘭在訴狀中陳述，實際是胡某陽先與胡某江互換，然後胡某江又和胡某鵬互換房屋。

法院查明

胡某陽與胡某江系兄弟關係。周某蘭原與胡某江系夫妻關係，離婚後胡某江走失。

胡某陽基地使用證編號第x號，陳某芬（胡某陽、胡某江之母）宅基地使用編號第x號，胡某江宅基地使用編號x號，胡某鵬宅基地使用編號x號。胡某陽、陳某芬、胡某江三家相鄰，胡某鵬家在三家對面。後胡某陽與胡某江置換宅基地，胡某江又與胡某鵬置換宅基地。由於胡某鵬無兒無女沒有繼承人，胡某鵬去世後宅基地被F村委會收回。

2000年F村委會將胡某鵬宅基地上房屋賣予周某蘭。2000年5月9日，周某蘭向F村委會交納購房款3000元，F村委會收款後開具收據，註明：今收到周某蘭，交來原胡某鵬換胡某陽房房屋5間款，人民幣叁仟元整。後周某蘭入住宅基地至今。

2019年12月2日，F村委會出具證明載明，茲有我村村民胡某陽有宅基地一處，位於北京市通州區一號，胡某江有宅基地一處，二人於1999年10月將宅基地互換。

另查，周某蘭系北京市通州區F村農民。

裁判結果

確認周某蘭與北京市通州區F村民委員會就宅基地使用房屋形成事實農村房屋買賣合同有效。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同受法律保護。涉案宅基地上房屋原產權人為胡某陽，胡某陽與胡某江置換宅基地，後胡某江與胡某鵬置換宅基地，胡某鵬在涉案一號宅基地上生活，該宅基地上房屋應為胡某鵬所有。胡某鵬死亡後沒有繼承人，F村委會將一號基地收回村集體。2000年周某蘭向F村委會購買一號宅基地上房屋，F村委會在收取周某蘭交付的3000元購房款後將涉案宅基地及房屋交付周某蘭，周某蘭佔有使用涉案房屋至今。周某蘭為F村委會本集體經濟組織成員，故周某蘭與F村委會形成事實上的農村房屋買賣合同關係，內容不違反法律及行政法規的強制性規定，法院對於該合同的有效性予以確認。