取得規劃許可證 - 房屋租賃合同一定有效嗎？

前言

建設規劃，從大的方面看，須符合所在城市的總體規劃要求；從小的方面看，房屋內部的樓層、電梯、結構等需結合居住、辦公等功能，考慮人員密集度等方面的安全要求予以確定。因此，對於房屋的規劃，我國立法層面歷來有嚴格的要求。具體到司法糾紛中，法院對於涉及建築規劃的問題，歷來把控的比較嚴格。比如，在《房屋租賃合同司法解釋》第二條、第三條等規定中，就明確了因規劃問題導致房屋租賃合同無效的規定。

根據《房屋租賃合同司法解釋》第二條、第三條規定，就如下情形之一的房屋，出租人與承租人就房屋簽訂的租賃合同無效：（1）未取得建設工程規劃許可證；（2）未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；（3）未經批准建設的臨時建築；（4）未按照批准內容建設的臨時建築。本文，筆者以司法解釋為依據，結合實務經驗，分析取得建設工程規劃許可證但房屋租賃合同無效的具體情形。

相關規定

         1、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2020修正) 》（簡稱“《房屋租賃合同司法解釋》”）

第二條規定，

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條規定，

出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

具體情形

        1、發證機關非法定主體

從深圳市內的判例來看，城中村的“小產權房”中，大量存在90年代前後由“XX區XX鎮村鎮建設辦公室”蓋章的《建設工程規劃許可證》。但結合當時的《城市規劃法(1989發佈)》第九條規定，從部分判例來看，“村鎮建設辦公室”蓋章發出的《建設工程規劃許可證》並未得到認可。而結合有效性處理的判例來看，當時的法定發證機關應當為建設局。

判例：詹XX與鄭XX等二人房屋租賃合同糾紛案、深圳市富XXXX製造股份有限公司與深圳市萬XXXX有限公司租賃合同糾紛案、黃XX與黃XX等一人房屋租賃合同糾紛案

援引規定：

一、《城市規劃法(1989發佈)》

第九條第2款規定，

縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門主管本行政區域內的城市規劃工作。

第三十二條規定，

在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准文件後，方可申請辦理開工手續。

二、《城鄉規劃法(2019修正)》

第十一條第2款規定，

縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責本行政區域內的城鄉規劃管理工作。

第四十條第1款規定，

在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

2、未在《建設工程規劃許可證》規定的時間內進行建設

判例：劉XX等八人因與徐XX房屋租賃合同糾紛一審案

內容簡要：《建設工程規劃許可證》載明，證書規定自核發之日起，必須在六個月內使用或按規定建設，逾期證書自行失效。原告出具《建築開工許可證》顯示涉案租賃場地所在不動產批准開工時間為1994年4月6日，原告實際於1998年開工建設，原告開工建設前未重新進行建設用地及建設工程規劃審批。

裁判內容：原告雖提交《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》主張涉案租賃場地所在不動產已取得建設工程規劃許可，但證件已因原告建設時間超出規定時限而失效，原告並未有證據證明就涉案租賃場地所在不動產的建設重新報請主管機關審核批准。因原、被告均未能提供有效的《建設工程規劃許可證》等能證明涉案租賃場地所在不動產經主管機關批准建設的證明材料，故雙方就涉案場地租賃簽訂的《合同書》應為無效合同。

         3、若是《臨時建築規劃許可證》，是否超過載明的使用期限

臨時建築有其相應的臨時使用期限。實務中，大量存在一方當事人超過臨時使用期限與承租人約定租賃期限的情況。而最高院在《房屋租賃合同司法解釋》第三條第2款中已然明確，租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。

其它相關規定：

（1）《城鄉規劃法(2019修正)》第四十四條第2款規定

臨時建設應當在批准的使用期限內自行拆除。

（2）《深圳市城市規劃條例(2019修正)》第五十九條規定

在城市規劃區內興建臨時建築應當向市規劃主管部門或者其派出機構申請，取得《臨時建設工程規劃許可證》。臨時建築物、構築物的使用期限不得超過兩年並不得超過臨時建設用地的期限。臨時建築不得改變使用性質。臨時佔用道路的施工材料堆放場和工柵，應當在興建的建築物裙房或者第三層完成後十五日內拆除、清場。

          4、違法加建、改建的房屋（具體表現為對位置、樓層數、面積的審查）

對於違法加建、改建的房屋，實務中，主要存在如下具體情形：實際樓層數超出規劃許可的樓層數、實際建築面積大於規劃許可的建築面積、房屋內部結構與規劃設計不符。目前，違法加建、改建的房屋，爭議情形主要在於，若合同約定的租賃房屋既有規劃許可範圍內的房屋，又有超過規劃許可範圍的加建、改建的房屋時，租賃合同的效力如何認定？總體而言，對於違法加建、改建的房屋，司法部門有如下兩種裁判觀點：

雖然，筆者在上述列舉了兩種裁判規則。但從判例數據分析，對於違法加建、改建的房屋，深圳中院大體上認定房屋租賃合同總體無效。下述，筆者針對不同情形予以具體分析：

（1）實際樓層數超出規劃許可的樓層數

“實際樓層數超出規劃許可的樓層數”的情況大量存在於城中村的“小產權房”中。在部分判例中，出租人以整棟樓出租。而後，當事人主張超出規劃部分無效，未超出部分有效。針對這種情況，從深圳市中級人民法院（簡稱“中院”）的判例來看，大體上，中院會判令整份租賃合同無效。

判例：龔X娟與蔡X英房屋租賃合同糾紛二審案、林喜X房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

（2）實際建築面積大於規劃許可的建築面積

從筆者檢索到的判例來看，在層數不變的情況下，實際建築面積大於規劃許可建築面積的案例並不多。在僅有的幾個案例中，中院均根據《房屋租賃合同司法解釋》第二條的規定，判令房屋租賃合同無效。

判例：深圳市大眾XXXX有限公司與深圳市XXXX科技開發有限公司房屋租賃合同糾紛二審案、馮XX與劉XX房屋租賃合同糾紛二審案

（3）房屋內部結構與規劃設計不符

從筆者檢索的判例，以及結合實務經驗來看，此種情形的爭議點主要在於到底是“未按照規劃許可證建設”，還是“已經按照規劃許可證建設，但通過裝修等方式改變了房屋原有的使用用途”。比如，實務中，有些人將一些大型茶莊、商鋪等通過由規劃的一層改建成二層的；又比如，將一套房屋分隔成若干個小房間進行出租的（俗稱“房中房”）。但從判例檢索來看，此中的爭議還是比較大的，包括區法院、中院都存在不同判決。筆者斯以為，

判例：陳XX與江XX房屋租賃合同糾紛二審案、揭XX與閆X等房屋租賃合同糾紛二審案

結語

本文的核心內容雖然是房屋租賃合同無效的問題，但歸根溯源，實質上也是“規劃”問題的延伸。“規劃”，往小的説，涉及居住安全、辦公安全、生產安全等問題；往大的説，涉及城市佈局、城市發展問題。由此，對於存在規劃問題的房屋，司法領域通過判令合同無效的方式，引導人們不要純粹為了盈利而不顧公共利益、國家利益、