親屬之間共有房屋登記一人名下多年前協議違約金後房價上漲違約金能否增加

原告訴稱

陳某峯等四人向一審法院起訴請求：1.陳某剛、孫某怡支付陳某峯等四人每人100萬元；2.陳某剛、孫某怡支付陳某峯等四人利息損失；案件受理費陳某剛、孫某怡負擔。

陳某峯等四人上訴請求：一、撤銷一審判決，改判支持陳某峯等四人起訴的全部訴訟請求；二、一、二審案件受理費由陳某剛、孫某怡負擔。

事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。《房產歸屬協議書》開頭記載的乙方為陳某剛、孫某怡，因考慮到二人夫妻關係，就讓陳某剛代表孫某怡簽署協議，孫某怡知曉並同意《房屋歸屬協議書》的內容，參與了協議的履行，是協議中約定的乙方。因此一審判決認定孫某怡並非簽訂合同一方當事人是錯誤的。

二、一審法院適用法律錯誤。一審判決認定北京市西城區一號（以下簡稱案涉房屋）為陳某峯等四人與陳某剛共有，現陳某剛擅自將案涉房屋出售，違背上述約定，應當承擔相應責任。陳某剛、孫某怡應當向陳某峯等四人支付房產份額對應的賣房款、裝修折價款，這些款項屬於合同履行後可獲得利益，也是陳某峯等四人的損失。

因陳某剛、孫某怡擅自出售案涉房屋，違反協議約定，已構成違約，應另行賠付其他損失（包括案件受理費、異議登記費、律師費、利息）。一審判決未充分考慮陳某剛、孫某怡違約後的獲利情況，判決讓違約方獲得巨大利益，給守約方造成巨大損失，有違合同、法律的公平。

被告辯稱

陳某剛、孫某怡辯稱，同意一審判決，不同意陳某峯等四人的上訴請求及事實理由。《房產歸屬協議書》未考慮工齡的因素，不具備生效條件。另外，陳某剛至今只收到一筆款項，陳某峯等四人並未依據協議約定向其支付全部款項。且依據《房產歸屬協議書》的約定，其向陳某峯等四人支付的違約金數額最高限為60萬元，故一審判決正確。

法院查明

陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣、陳某剛系兄弟姐妹。陳某剛與孫某怡系夫妻關係。高某霞現已死亡。

2006年8月28日，陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣（甲方）、陳某剛（乙方）與母親高某霞（丙方）簽訂了《房產歸屬協議書》。主要內容為，1987年3月，乙丙雙方經換房後，將原兩處房產合併為現三居室房產，房屋承租人為丙方。1988年此房產承租人由丙方變更為乙方。後來，由於乙、丙雙方因關係不和，乙方於1997年搬出此房。2000年乙方出資人民幣3.77萬元購買此房產權，成為房產主。

2006年8月5日甲乙丙三方協商，達成如下協議：1．乙方鑑於上述情況，願放棄獨自擁有此房產的權力，並將原房產以現金方式賣出。2．甲乙雙方約定，目前此房產價值按人民幣46萬元計算（約合人民幣7000元／平米）。3．甲乙雙方約定，目前此房產按照乙方40％、丙方60％的房產比例計算。4．按以上約定計算，乙方獲得房款18.4萬元（46萬元乘以40％）。5．此房產所有人理應為丙方，因丙方無支付乙方房款的經濟能力，故由其子女（五人）按每人20％的比例出資（人均出資人民幣51284元）。房產歸五人共有，並平均分享。

6．由於乙方在此前盡了對丙方的照顧義務，並對房產有部分投資，甲方對此給與經濟上的退還和補償，具體支付內容如下：1）退還乙方支付的原部分購房款，人民幣2.262萬元（3.77萬元乘以丙方應支出的60％）；2）退還乙方支付的全部保姆費，人民幣3.78萬元（600元乘以63個月）；3）支付乙方為此房裝修的部分裝修費，人民幣1.2萬元（2.4萬元乘以50％）；4）合計：人民幣2.262＋3.78＋1.2＋18.4=25.642萬元；5）減去乙方20％的出資（人民幣5.1284萬元），乙方淨收甲方人民幣20.5136萬元。甲方已於2006年8月30日前，按上述的各項條款支付給乙方。

7．此房產權業主姓名暫不變更，房產證由甲方代表陳某峯代為保存。8．此房常住權歸丙方所有，其子女及家眷，值班人均可臨時居住。9．對此房產的任何處理，均需甲乙丙三方一致同意，出現爭議，以多數人意見為準。10．若發生違背本協議第9項條款的，則違背本條款的一方，應向未違背本條款的產權所有人支付不低於人民幣60萬元的賠償等。

2006年12月16日，孫某怡出具文書，同意案涉房屋產權為陳某峯、陳某鵬、陳某剛、陳某玲、陳某羣五人共同擁有。2006年12月17日，陳某剛向陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣出具了《保證書》，承諾案涉房屋由陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣、陳某剛5人各佔20％份額，暫不辦理過户手續，其後如陳某剛私自處分房屋，則賠償陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣共計60萬元。2018年5月，陳某剛自行將案涉房屋出售。陳某剛表示賣房款450萬元，裝修折價50萬元，共計500萬元。

2018年5月22日，陳某峯等四人對案涉房屋以共有糾紛將陳某剛訴至北京市西城區人民法院，要求：1.確認案涉房屋售房款由陳某峯等四人及陳某剛共有，並且按照每人20％的份額比例予以分割，即陳某剛給付陳某峯等四人每人100萬元，2.判令陳某峯等四人對上述售房款各自享有20％財產份額。

該案經審理認為，陳某峯等四人請求案涉房屋的售房款由陳某峯等四人與陳某剛共有，售房款由陳某峯等四人分別享有20％份額並請求分割該款的訴訟請求不予支持。並指出陳某剛的承諾書及雙方簽訂的《房產歸屬協議書》屬於合同範疇，如陳某峯等四人認為陳某剛違反合同約定，可通過其他途徑主張相關權益。據此，北京市西城區人民法院作出判決，判決駁回陳某峯等四人的訴訟請求。判決後，陳某峯等四人不服，上訴至本院，本院作出判決駁回上訴，維持原判。

庭審中，陳某峯等四人稱已將協議中約定的款項全部支付給陳某剛。通過陳某剛書寫的《保證書》，也可以證明陳某剛收到了相應款項。陳某剛只認可2006年8月30日收到匯款51284元。

法院認為，根據所查明的事實，陳某峯等四人與陳某剛簽訂的《房產歸屬協議書》為有效協議。按照協議、《保證書》及孫某怡出具的文書，可以認定雙方就案涉房屋達成一致，案涉房屋為陳某峯等四人及陳某剛共有。現陳某剛擅自將案涉房屋出售，違背了上述約定，應當承擔相應責任。根據協議書第9條“對此房產的任何處理，均需甲乙丙三方一致同意，出現爭議，以多數人意見為準”，第10條“若發生違背本協議第9項條款的，則違背本條款的一方，應向未違背本條款的產權所有人支付不低於人民幣60萬元的賠償”的約定及陳某剛在2006年12月17日書寫的《保證書》中“如陳某剛私自處分房屋，則賠償陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣共計60萬元”。

現陳某峯等四人起訴要求陳某剛、孫某怡支付400萬元的訴訟請求，與雙方達成的協議內容不符。法院將根據協議約定，支持由陳某剛賠償陳某峯等四人共計60萬元。因本案為合同糾紛，孫某怡非雙方簽訂合同一方當事人，陳某峯等四人要求其承擔賠償責任，法院不予支持。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。

陳某峯等四人提交了新證據：證據一，陳某羣與陳某剛微信聊天記錄，欲證明陳某剛知曉贍養協議的內容，但其在庭審中虛假陳述稱雙方未達成贍養協議。證據二，2000年9月23日陳某剛與陳某峯等四人簽訂的協議書，欲證明陳某剛拒絕與母親一起居住，無法履行贍養協議，所以雙方另行簽署《房產歸屬協議書》。

證據三，2006年8月26日雙方達成的協議書草稿，欲證明《房產歸屬協議書》是經過雙方多次協商後確定的。陳某剛、孫某怡質證意見：證據一真實性認可，不認可證明目的，二人聊天記錄與本案無關，案涉房屋陳某剛有100%產權，與他人無關。證據二真實性認可，證明目的不認可。證據三無任何人簽字確認，真實性、證明目的均不認可。

關於《房產歸屬協議書》約定的“經濟上退還和補償”的支付情況。陳某剛表示，只認可收到陳某峯支付的51284元，其他人款項都沒有收齊。陳某峯等四人則表示，款項均已付清，除陳某羣通過現金支付（無收條），陳某玲、陳某鵬、陳某峯都是銀行轉賬，陳某鵬的轉賬因為時間久遠，銀行卡不再使用，所以沒有查到，可以通過陳某剛的銀行記錄查詢到。

另外，陳某剛出具了《保證書》，並將房產證交由陳某峯等四人保管，以及聊天記錄和錄音證據也可以説明款項已經付清。鑑於陳某剛主張陳某峯等四人款項未付清，本院詢問陳某剛2006年以後是否向陳某峯等四人主張過付款。陳某剛表示，由於陳某峯等四人房款一直沒有收齊，陳某剛就認為協議不再履行了。關於陳某剛2006年12月出具《保證書》的情況。陳某峯等四人表示，《保證書》僅能夠證明陳某峯等四人已付清約定款項的情況，其中載明的“陳某剛承諾如私自處分房屋，賠償四人共計60萬元”的承諾不予認可，應當以《房產歸屬協議書》的約定為準。

陳某剛則表示，雖然約定款項沒有收齊，但陳某峯等四人再三要求，陳某剛被迫只好出具《保證書》，《保證書》中確認的60萬元損失標準也是對方定的，説明當時陳某峯等四人認為60萬元足以彌補其損失。

再查，《房產歸屬協議書》還載有以下內容：目前，由於丙方年事已高，身體狀況已不如前，丙方不願意以只僱保姆的方式進行照顧，要求必須每天晚上由子女陪伴。對此，乙方無法承諾長期單獨承擔應盡的照顧義務；甲方與丙方也認為，目前的狀況與當初的約定產生了較大的差距，應重新考慮照顧老人與房產所有權的關係。2006年8月5日甲、乙、丙三方就此問題進行了磋商，達成如下協議：1.乙方鑑於上述情況，願放棄獨自擁有此房產的權力。11.五個子女負責輪流照顧丙方的起居和生活，具體規定按《贍養協議》執行。

對於2006年以後案涉房屋的使用情況，陳某峯等四人稱由母親高某霞居住，兄弟姐妹輪流照顧。陳某剛亦稱，高某霞自2006年至死亡前大部分時間在案涉房屋居住，也居住過養老院，兄弟姐妹輪流照顧大致在2012年以後，未出現房屋被獨佔的情況，基本都是高某霞居住，子女前去照看。

裁判結果

判決：一、陳某剛於判決生效後十日內賠償陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣共計60萬元；二、駁回陳某峯、陳某鵬、陳某玲、陳某羣的其他訴訟請求。

二審判決

一、撤銷北京市東城區人民法院民事判決；

二、本判決生效之日起十日內，陳某剛分別向陳某峯、陳某玲、陳某鵬、陳某羣支付違約損失人民幣1000000元，合計人民幣4000000元；

三、駁回陳某峯、陳某玲、陳某鵬、陳某羣的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為：一、陳某剛、孫某怡應否向陳某峯等四人賠償違約損失。二、陳某峯等四人的損失應如何計算。

焦點一、陳某剛、孫某怡應否向陳某峯等四人賠償違約損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據已查明的事實，陳某峯等四人與陳某剛、高某霞簽訂的《房產歸屬協議書》系各方當事人基於照顧老人和房產歸屬等事宜作出的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，對各方當事人均具有法律約束力。

《房產歸屬協議書》中明確約定，對案涉房屋的任何處理，均需陳某峯等四人、陳某剛及高某霞一致同意，違反前述約定的，違約方應向守約方支付賠償款。現陳某剛未經協議相對人同意，自行出售案涉房屋，顯屬違約。陳某峯等四人依據協議約定，要求陳某剛承擔違約責任，支付賠償款，請求正當，法院應予支持。

陳某峯等四人要求孫某怡承擔違約賠償損失的請求，因孫某怡僅就案涉房屋權屬問題出具過説明，並未在《房產歸屬協議書》上簽名，且現有證據亦不能證明孫某怡曾表示願意承擔合同義務，故孫某怡並非簽訂《房產歸屬協議書》的主體，陳某峯等四人的該項請求，缺乏依據，法院不予支持。陳某剛認為《房產歸屬協議書》未具備生效條件的抗辯意見，缺乏依據，法院不予採信。

焦點二、陳某峯等四人的損失應如何計算。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。關於損失數額，陳某峯等四人主張依據陳某剛稱案涉房屋出售的價格總計500萬元，故每人20%的份額應得100萬元賠償款。陳某剛則主張依據《房產歸屬協議書》及《保證書》的約定，其違約應承擔的賠償數額最高限額應為60萬元。

首先，從形成時間看，《房產歸屬協議書》及《保證書》系2006年書寫的，至今已十餘年，房價出現大幅度上漲情況。其次，從約定內容看，關於違約應承擔的數額《房產歸屬協議書》載明的是不低於60萬元，《保證書》載明的是共計60萬元，可見60萬元是底線。而《房產歸屬協議書》中還載明案涉房屋當時的房產價值為46萬元，由此可見，雙方在訂立協議時，對於違約方應當支付的賠償金是不低於房屋總價的。

最後，《保證書》中只有陳某剛個人簽名，且陳某峯等四人對於《保證書》中載明的內容解釋不一致，故該《保證書》中載明的陳某剛因出售房屋承擔的賠償共計60萬元的內容不能作為陳某峯等四人與陳某剛就違約金的數額達成了新的合意。綜上，結合房價上漲、陳某剛的違約情形等綜合因素，基於公平原則、誠信原則，判決陳某剛向陳某峯等四人共計賠償60萬元，欠妥。

關於陳某剛稱陳某峯等四人未依據《房產歸屬協議書》支付全部款項的問題，因該主張不能作為其拒絕承擔違約責任的理由，故對陳某剛的該項主張，法院不予採信。陳某剛如果認為其有利益損失，可通過其他途徑另行主張。