買賣不破租賃善意第三人不能採用的情況是什麼？

一、買賣不破租賃善意第三人不能採用的情況是什麼?

根據物權公示原則，在新的城市房屋租賃管理辦法中規定，簽訂、變更、終止租賃期為六個月以上的合同，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案，未經登記的，不得對抗第三人。

第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。從以上規定可以看出對於法院查封的房產沒有公示，善意第三人在房產上設定租賃權的，仍應適用“買賣不破租賃”原則，但法院的公示形式、時間、範圍法律都沒有給出明確規定，執行人員不便操作。

二、哪些情形不能採取買賣不破租賃?

1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。

租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

綜上所述，買賣不破租賃這個原則重點就是保護第三人利益，防止因為房屋買賣導致其喪失租賃權。但是，如果房屋被法院查封凍結拍賣的，法院進行公示後，善意第三人就不能要求買賣不破租賃，不能繼續行使租賃權，之前的租賃關係就此解除。