房屋長期租賃買賣不破租賃可以適用嗎？

一、房屋長期租賃買賣不破租賃可以適用嗎?

可以適用，與房屋租賃多長時間沒有關係，但雙方必須簽訂合法的合同，買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：

(1)租賃合同已成立並生效;

(2)租賃物已交付承租人;

(3)所有權發生變動是在租賃期間;

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。

二、買賣不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效並生效;

租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同並未成立，不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權;租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際佔有;

租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的佔有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區分以下情況進行處理：①不動產抵押權自登記時生效，登記的抵押權可對抗其後發生的租賃關係。②不動產抵押權登記前，不動產租賃合同已經登記備案的，租賃關係不受抵押權的影響。③不動產抵押權登記前，不動產租賃合同雖未登記備案的，但租賃關係實際存在的，如承租人已經實際佔有使用不動產的，租賃關係不受抵押權的影響。

實踐中，應由承租人對於“實際佔有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業經營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉租，或者借給相關方無償使用，不影響實際佔有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際佔有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這並不影響承租人實際佔有的事實。只要承租人有足夠證據證明出租人或其同意的人已經向承租人交付該租賃物，其並未持續不斷地實際佔有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權變動，且發生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產生所有權變動，雖然並非所有權人主動追求，亦產生所有權變動的合法有效後果，也應可以適用“買賣不破租賃”。

在司法實踐中，對於買賣不破租賃原則的適用必須符合我國法律上規定的條件，如果不符合相關條件的，則是不可以適用的，具體情況下應當結合實際來進行認定，對於不符合買賣不破租賃原則的，可以按照民法典中有關違約的條款來進行處理。