買賣不破租賃約定不適用可以嗎？

一、買賣不破租賃約定不適用可以嗎?

不可以，法律明確規定的，不可排除這個規定。依照我國《合同法》第229條規定，在租賃合同的有效期間，租賃物發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。換句話説，就是在租賃合同有效期間，租賃物的所有權因買賣、繼承等原因發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效;新所有權人如果不履行租賃義務，承租人得以租賃權對抗新所有權人。

買賣不破租賃，指在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物轉讓給他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由而否認原租賃關係的存在，並要求承租人返還租賃物。

最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

二、簽訂房屋租賃合同需要注意哪些?

1、雙方當事人的情況 在合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

2、住房具體情況住房的具體位置 寫明住房的確切位置，如位於某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要説明住房的牆壁、門窗、地板、天花板、廚房和衞生間的裝修情況;配備設施和設備等;住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關係及是否得到產權人的委託出租住房。

3、住房用途 住房是用於承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用於居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限 合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之後，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。

經協商，出租人同意後，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

不動產在適用買賣不破租賃之前需要注意的是，其所有權人只有將不動產出售給承租人以外的人的，能適用，如果是承租人行使優先購買權的，此時不動產的所有權人和不動產的承租人是同一人，因為是基於同一標的生效的租賃合同和買賣合同的，所以租賃合同就歸於無效。