提前解除租賃合同是否違約

許多人有過這樣的經歷，由於工作調動等原因使原本租住的房屋不能滿足現狀，租客因此告知房東想要提前解除租賃合同，卻被無情拒絕。那要是從法律角度分析的話，提前解除租賃合同是否違約呢？我們一起通過下文進行了解吧。

一、提前解除租賃合同是否違約

對於出租人和承租人，只要在以下的情形內解除租賃合同，就不算違約：

(一)房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。

1、房屋租賃協議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋;

2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協商收回租賃房屋;

3、承租人確實另有住房，承租房屋長期閒置，不能物盡其用的;

4、屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復或者賠償的。

(二)對於承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。

1、出租人未按時交付房屋，經承租人催告後在合理期限內仍未交付;

2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現房屋租賃的目的;

3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的;

4、出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。

二、提前解除租賃合同違約金如何計算

首先，押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同後房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發生什麼爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上，押金並非是提前解約的違約金。押金是為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定的。因此，不管是正常結束租賃關係，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應該退還。除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約金數額。

其次，法律沒有規定一個明確的違約金數額標準。在合同法中對於違約金數額的確定主要就是一個原則“有約定從約定，無約定以實際損失計”。因此，對於違約金應該如何計算，應當由合同雙方當事人具體約定，並且在合同中寫明，可以參考下列方式：

(一)如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低於原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任。

(二)如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。

提前解除租賃合同的具體分為了約定解除和法定解除。約定解除一般對應的是雙方協商之後解除，而法定解除則通常是單方面解除。在單方面解除租賃合同的時候，要是不符合法律中規定的解除條件，則該行為就是違約的。因此判斷提前解除租賃合同是否違約，還需要看是否滿足法定的解除條件。