二手房買賣怎樣處理戶口問題

二手房買賣怎樣處理戶口問題

在二手房買賣過程中，由於房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發的糾紛很多，戶口問題必須得到購房者的足夠重視。

引發戶口問題的原因主要有以下三個方面：第一，房屋權屬管理和戶籍管理不可分離;第二，法院不能直接對戶口遷移作出民事判決;第三，現有的戶籍管理政策存在 洞，難以應對房屋轉讓過程中產生的戶口問題。

那 ，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢 

第一，預先調查覈實。在簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委託房產中介機構到房屋所在地的警署進行覈實。有的出售方承諾 有戶口，但仍應到警署覈實。這樣做除了覈實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍δ遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委託中介代爲覈實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，並加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行爲。如覈實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及Υ約責任條款和司法救濟條款。

第二，在買賣合同中設定戶口遷移條款和Υ約救濟條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢 首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之後。其次，應約定具體的Υ約責任。比如， 逾期一天的罰金;在逾期多少時間後，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成後的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。

曾有一λ當事人諮詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易後一年內遷出戶口，且又能防範風險。因爲下家很喜歡上家的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風險的原則出發，筆者向其提供了兩條建議：一是約定較高的逾期Υ約責任，並要求出售方提供現金擔保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期δ遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權申請強遷戶口。這個建議最終被他們接受，雙方進行了交易。

實際工作中曾碰到很多交易完成後出售方δ能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究Υ約責任，卻不能訴請遷移戶口，而有的當事人 有約定具體的Υ約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助於警署或啓動行政救濟程序。但不可迴避的一個問題是，現有的戶籍管理規定並δ對因房屋轉讓而產生的戶口遷移問題進行鍼對性規定，導致了制度性 洞。由於戶籍管理的相關規定對戶籍遷移和分戶有着較爲死板的規定，對於出售方δ遷出的情況下，購房者的戶口難以遷入。

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