房產律師——無購房資格的 - 以他人名義購房的行爲有效嗎

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編爲案例，希望可以幫助到讀者。(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：被告配合原告，將被告持有的北京市朝陽區1室享有50%的份額登記在被告名下的不動產證書上。

事實和理由：2015年初，我看中了位於朝陽區1室，但是我沒有購房資質，被告有購房資質但是沒錢。我和被告商量後，被告同意爲我背戶（出名不出錢）。2015年5月8日，在與L公司簽訂《購房合同》的當天上午，我透過交通銀行帳戶給被告建設銀行帳戶匯了20萬。下午我和被告一起去的L公司，並以被告的名義向前房主付了5萬元的定金以及76500元的中介費。此時被告沒有出一分錢，所以也沒有和被告簽訂協議。之後，被告看到房屋有上漲趨勢，於是將自己在哈爾濱的房子賣了72萬元，於2015年8月21日向我的交通銀行帳戶轉入70萬元，僅過了6天后又以開店爲由要回20萬元。

到了2015年10月14日該過戶的時候，L公司幫我算了一個最省的方案，就是首付201萬元，從招商銀行貸款137萬元。於是我從我名下工商銀行帳戶向被告名下的工商銀行帳戶匯入201萬元。從2015年12月到2017年7月一共19個月的每月7000元的貸款都是我還的。房子加上中介費、契稅、裝修等投入大概400萬元。2017年3月26日，由被告親筆書寫、簽字確認了《協議證明》，確認了我擁有該房產50%的份額。房子裝修後被告一直單獨使用房屋，故我的合法權益得不到實現。

被告辯稱

被告辯稱：不同意原告的訴訟請求。

首先，本案訴爭房屋屬於被告個人單獨所有，根據房屋產權證書載明情況，登記的權利人爲被告，共有情況爲房屋單獨所有。

其次，原告所稱本案訴爭房屋系借被告名義購買，同時主張享有50%的份額並予以分割沒有事實和法律依據。原告長期以來經營民間小額放貸業務，因放貸資金短缺，原告經常以擔保方式向銀行或民間借貸公司貸款取得資金後再進行放貸。2014年底，被告開始透過原告投資合作從而進行民間放貸賺取利息。2017年3月26日，原告爲了取得民間借貸公司抵押貸款與被告協商《協議證明》，約定原告享有本案訴爭房產50%的份額，以此作爲原告獲得民間借貸抵押物。被告礙於與原告長期合作關係故同意簽署。

《協議證明》約定內容並非被告的真實意思表示，存在欺詐和重大誤解的情形，屬於可撤銷或無效協議。根據借名買房的交易慣例，借名人與出名人在購房前會簽訂《借名買房合作協議》並約定雙方的權利義務，借名人實際掌握所購房屋（包括但不限於房產證保管、房屋的使用等）。根據被告提供的證據表明本案訴爭房屋一直由被告控制和居住使用，原告主張的借名買房事實不成立。

再次，本案房屋貸款等費用由被告透過銀行轉賬方式支付，與原告沒有關係。2015年10月14日，原告以銀行轉賬方式向被告支付201萬元，其中100萬元屬於原告歸還被告的借款，其餘的101萬元是被告購買本案訴爭房屋時向原告借的錢。因此，原告所述的201萬元出資款並非購房款，而是原告向被告償還的合作投資本金和借款。

第三人辯稱：認可我方在本案中的第三人地位。我行現爲涉案房產的抵押權人，被告在我行尚有銀行貸款本息未結清，實際結清金額需以具體確定的時間爲準。除非該貸款已還請，即我方在該不動產上的抵押權消除，我方纔同意該不動產進行所有權變更登記，否則我方不同意在抵押權未解除的情況下進行任何形式的變更登記。至於原告與被告之間是否應當確認合同效力以及是否應當過戶登記，我行不發表其他意見，與我行無關。

本院查明

2015年5月8日，被告作爲買受人（乙方）與案外人張某三、張某四（共同甲方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及補充協議，以344萬元的價格購買了位於北京市朝陽區1號房屋，首付款數額207萬元，擬貸款數額137萬元。同日上午10時許，原告透過其交通銀行帳戶向被告帳戶匯入20萬元，當日下午，被告透過同一帳戶向出賣人張某三轉賬匯款50000元作爲購房定金。

被告於2015年10月20日透過其銀行帳戶向理房通的資金監管帳戶匯入2010080元，作爲購房的首付款，並於2015年12月14日作爲借款人和抵押人和招商銀行簽訂《個人購房借款及擔保合同》，向該行借款137萬元。2015年11月9日，被告作爲權利人取得所有權登記，不動產權證記載房屋爲被告單獨所有。2015年12月12日，被告以訴爭房屋爲上述137萬元借款向招商銀行設定了數額爲137萬元的抵押權登記。

2015年12月14日，第三人（作爲貸款人、抵押權人）與被告簽訂《個人購房借款及擔保合同》，雙方主要約定有：貸款金額爲137萬元，貸款期限爲348個月，即從2015年12月14日起到2044年12月14日止。

2017年3月26日，被告書寫《協議證明》一份，內容爲：“坐落於朝陽區1號，本人王某一、王某某各共同出資貳佰萬元所購￥2,000,000.元。雙方權利同等。並同意一半份額歸王某某所有。”

證書載明：坐落地址爲朝陽區1號的房屋登記權利人爲王某一，共有情況爲“房屋單獨所有”。另，備註一欄載明“已設立抵押，2015年12月”、“已設立抵押，2016年2月”。審理中，本院依法查詢該房屋抵押權登記資訊，經相關部分反饋顯示：1、登記時間爲2015年12月2日，抵押人爲王某一，抵押權人爲招商銀行，抵押方式爲一般抵押，被擔保主債權數額（最高債權數額）爲136萬元，債務履行期限爲348個月；2、登記時間爲2016年2月16日，抵押人爲王某一，抵押權人爲王某某（本案原告），抵押方式爲一般抵押，被擔保主債權數額（最高債權數額）爲200萬元，債務履行期限爲6個月。

填發日期爲2015年10月14日的《稅收繳款書》顯示，被告作爲納稅人，繳納稅款20400元。

當事人有爭議的事實：1、關於原告於2015年5月8日向被告給付的20萬元是何用途。原告稱目的是付5萬元定金、75680元的中介費，剩下的錢是爲了以後交過戶費和契稅預留的。被告稱20萬元是雙方間資金往來，是原告歸還被告的用於放貸的借款本金。被告又稱20萬元是原告送的，具體情況記不清了，不認可與本案買房有關。

2、關於原告於2015年10月14日向被告給付的201萬元是何用途。原告稱L公司公司算出的方案是首付201萬元，於是其向被告匯入201萬元用於支付首付款。被告稱100萬元屬於原告歸還被告的借款，其餘的101萬元是原告借給被告的款項。對此，被告提交建設銀行交易明細、興業銀行轉賬記錄、工商銀行交易明細。

顯示：1、2014年12月，被告向原告轉賬支取10萬元；2015年4月3日，被告向原告轉賬支取10萬元；2015年4月13日，被告向原告轉賬支取10萬元；2015年8月21日，被告透過其名下興業銀行帳戶向原告轉賬70萬元。被告以此證明原告匯款的201萬元中有100萬元系原告歸還被告之前用於放貸的借款。原告對此不認可，稱第一筆10萬元是其購股票所借，且三筆10萬元都已經歸還給原告。原告稱70萬元系被告對涉案房屋的出資款，且此後20萬元又以開店爲由向原告要回，實際出資只有50萬元。被告稱其沒有開過店，被告匯款70萬元用於原告短期放貸。

3、關於原告是否參與償還房貸。原告表示其自2016年1月開始出錢還房貸至2017年8月，方式爲每個月出7000元存入被告銀行卡，之後其與被告鬧僵不再還貸。被告對此不認可，稱原告與被告合作進行放貸並賺取利息，賬目往來都是分配利潤。被告提交工商銀行交易明細，顯示：原告於2016年1月22日向被告匯入5000元，於2016年3月8日向被告匯入5000元，於2016年12月9日向被告匯入5000元。被告以此證明原告向被告不定期支付合作放貸賺取利息分成。原告對此不認可。

4、關於原告是否支付過物業費。被告認可原告向物業公司支付物業費之事實，但表示並非基於共同購房之原因，而是因爲雙方曾存在男女朋友關係，在訴爭房屋長期居住過。

5、關於《協議證明》是否系雙方真實意思表示。原告表示雙方系共同出資買房，原告考慮其雖有購房資質但是二套房貸款比例高，所以與被告口頭協議用被告名義買房。原告表示其作出讓步後，雙方達成此協議。被告稱爲了獲取大額貸款，所以要向借貸公司獲取具有償付能力的證明，因此該協議是基於償付能力的約定，並非雙方真實意思表示。

審理中，經本院釋明，原告表示其願意代爲清償涉案房屋的貸款及利息，且不再本案中主張還貸部分的債務分割。原告提交了其具有履行能力的銀行存款證明。被告表示不同意配合原告代償，不需要原告還貸款。

裁判結果

一、原告王某某自本判決生效後十日內向第三人招商銀行償還被告王某一因申請購買位於朝陽區1號房屋所欠貸款及利息（具體數額以實際還款當日爲準）；第三人招商銀行於上述貸款及利息結清後三十日內協助辦理房屋抵押的註銷登記；

二、被告王某一於抵押注銷後五日內配合原告王某某辦理北京市朝陽區1號室房屋的變更登記手續，將北京市朝陽區1號房屋所有權變更登記爲原告王某某和被告王某一各自佔有50%所有權份額的按份共有狀態。

律師點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。

本案中，原告提供了其向被告匯款的20萬元、201萬元的相關證據，與房屋實際購買的出資數額能夠較爲契合的對應。原告所舉證能夠形成較爲完整的鏈條證明其對涉案房屋購買存在出資行爲。被告主張該筆款項系其他原因而產生，但並未對雙方之間合作放貸賺取利息之事實存在進一步舉證，且前後解釋還存在矛盾之處。結合原告的居住情況、涉案房屋其他相關費用的繳納、原告對購房過程的陳述，對涉案院對原告對涉案房屋存在出資行爲的事實予以確認，對於被告表示並非購房款的事實主張不予採信。

再者，《協議證明》所約定出資份額可與雙方實際出資情況相吻合，即原告有實際出資，以被告之名義向銀行貸款。被告稱並非其真實意思，然作爲一個完全民事行爲能力人，其當能理解書寫該協議並簽字所代表的法律約束力。故法院對《協議證明》系雙方真實意思表示之事實予以確認。

《協議證明》未違反相關法律的效力性禁止規定，是爲有效合同，簽訂的雙方均應受該協議約束，履行各自義務。故原告要求被告依約履行變更登記之行爲，屬於要求被告履行行爲之債的訴訟，具有事實和法律依據，被告當依約履行之。

原告自願代被告清償涉案房屋在抵押權人處的貸款，法院對此不持異議。鑑於涉案房屋的抵押情況，在依法徵求第三人的意見後，法院對原告訴訟請求依法作出判決。