預售商品房轉讓應注意什麼 - 預售房抵押具體要求

一、預售商品房轉讓應注意什麼

1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先徵得開發商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同;

2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同並以書面形式通知開發商;

3、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效後前往房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大

4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的税費。

如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產權證後再過户給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責任，存在較大的風險;

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續，如果可以並且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續即可;

如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續，否則將會給雙方辦理備案或產權登記帶來障礙;

6、如果確是房子不相要而原價轉讓，你也可以與開發商協商，辦理商品房預售合同終止手續，到房地產交易中心註銷預售合同備案登記，並且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續，註銷抵押登記，在上述手續辦清後，新受讓方即可直接與開發商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。

二、預售房抵押具體要求

1、預售房抵押的條件是:

抵押人是預售商品房的購房人。

購房人購買在建的商品房後，對所預購商品房享有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。

購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。

2、預售房抵押的條件是:

商品房預售合同須為有效合同，預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押有效，預售人與購買人之間的預售關係合法必須有效。

若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為無效。

預售商品房抵押須辦理抵押登記。

規定當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。

因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。

這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關税費。

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