盤點棚改幾種典型違法徵收形式 - 正確應對獲取合理拆遷補償

“律師，我們小區被納入棚户區改造了，拆遷補償給的不合理，比周邊房價低了很多。棚户區改造有沒有一個全國統一的補償標準呢?”這是愛土拆遷律師團經常接到的諮詢。

今天我們詳細談談棚户區改造的潛規則和拆遷補償標準，以及棚改補償不合理的時候我們有哪些救濟途徑。

認識棚户區改造，不是什麼房子都要納入棚改!

從2008年之後國家啟動保障性安居工程，對棚户區改造的力度越來越大，國家還制定了總體改造的任務指標。這也是各地方政府大規模、普遍性進行棚户區改造的一個大的政策背景。所謂的棚户區改造是地方政府貫徹“政府主導、市場運作”的原則對城鎮危舊房屋進行改造以實現改善困難家庭居住條件的一項民生工程。

我們首先要了解棚户區的概念。棚户區是指城市建成區範圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衞生髒、亂、差的區域。

棚户區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一個工程項目，是重大的民生工程和發展工程。

但是在實際的棚改過程中，個別地方為了攫取土地利益，往往會出現這幾種明顯的違法形式，損害老百姓的利益。

1、借用棚改名義，壓低補償

前面説到，棚户區是指房屋質量差、修建年代久遠的房屋，有筆記大的隱患。一旦被定性為棚户區改造，那麼補償標準往往低的嚇人。不管周邊的物價已經高的離譜，棚改標準依然我行我素，絲毫不受地方物價的影響。

棚户區房屋，因為缺少規劃，不少棚户區居民自己建了房屋，又或者很多原屬於廠礦的公房分配給了工人居住，因此很多房屋產權不清晰，甚至是無證。這些房屋在遇到棚户區改造拆遷的時候，就會被以違章建築的名義壓低補償。

而實際上，並不是無證房屋就一定是違章建築，因歷史原因而形成的無證房屋，在拆遷中仍然可以認定為合法房產予以補償。如果是公房，如果遇到拆遷，我們講過有三種處置方式，但是隻要你有居住權，就能夠得到補償或安置，所以，不能因為你的房屋是無證或者屬於公房，就降低補償標準。

因為是棚户區，一些房屋建設可能就是根據地形來搭建，甚至一些房屋的修建不規範，於是拆遷工作人員常常就會把住人的房屋按照儲藏室、地上附着物等來進行處理，但是，一般來説，只要房屋高度超過2.2米，實際為人居的用房，都應當按照住房來補償。

還有一些地方，會以棚户區房屋老舊為理由，全然不顧周邊房屋價格高企，壓低棚户區居民房屋補償標準，這一點，棚户區的居民要十分注意，棚户區改造拆遷，本身就是一種改善性的拆遷，要保障被徵收人基本居住條件，如果補償不足以讓被徵收人保持原有居住面積，則可能存在不合理的問題。

2、借用棚改名義，徵收集體土地，逃避監管

對於集體土地的徵收，是需要經過省政府批准，涉及到基本農田的，還需要國務院批准。個別地方為了達到徵收土地的目的，把集體土地上的房屋也納入棚户區改造的範圍。

實際上，集體土地上確實也有一些符合棚改標準的地區，但是在對這一部分土地和房屋改造的時候，必須嚴格按照土地管理法的規定，履行審批手續。

逃避監管之後，徵收方進行徵收，因為財政資金沒有上級劃撥，所以在對這些區域的房屋進行補償的時候，往往把價格壓得很低。為了事情不敗露，採取高壓暴力手段對待被徵收人也是常有的事情。

總之，棚户區改造必須按法律的規定的進行，按法定的流程改造，按法定的標準補償。莫忘改造的初心是改善棚户區住户的生活水平，同時嚴禁打着棚户區改造的名義進行商業開發。確保棚户區改造可以真正惠澤棚户區住户。警惕棚户區改造的這兩種典型違法形式。

遇到徵收補償不合理，及時諮詢專業的徵地拆遷維權律師，為您的合法權益保駕護航。