被徵收人普遍忽視的重要維權點 - 評估報告竟然還能這樣操作？

在明律師在此前的文章中多次強調，在國有土地上房屋徵收與補償中，評估環節是一個極為重要的環節，將會直接影響到老百姓最終的補償結果。

實踐中，我們已經知道，對於評估報告的結論不服，可以提請評估機構進行復核;再不服，還可以申請專家委員會進行鑑定。

那麼，除了以上兩招之外，還有沒有其他辦法能夠“制”住這動輒荒唐到極點而又影響重大的評估報告呢?本文，在明所的黃豔律師嘗試為大家提供一種全新的思路……

對於這一問題，北京在明律師事務所的青年律師黃豔表示，以往對於評估報告的救濟，通常依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第20、22條的規定，即被徵收人先向出具爭議報告的房地產價格評估機構申請複核評估，再向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

如果兩輪下來仍然是原來的結果，那麼被徵收人就沒招了，只能按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第26條之規定對依據評估結果作出的徵收補償決定提相關程序了。

換言之，在當前的形勢下，對於這份意義重大、專業性極強的房屋評估報告，被徵收人根本無力進行有用的救濟。

無論複核還是專家鑑定，由於很難繞出“既當運動員，又當裁判員”的圈子，其結果大多都是維持原有的結論。

那麼，有沒有別的路可走呢?難道説評估報告中存在的種種亂象就只能如此輕易的放過麼?須知，在徵收維權博弈中，任何一個“節點”都不應被被徵收人輕易放掉。

特別是對於一些程序推進到後期，面臨強拆的情形，房屋價值評估這一環節如深入挖掘、探索仍有可能成為被徵收人重新搭建協商平台的抓手。

黃豔律師指出，《條例》第34條或許可以被重新加以審視、運用：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，並記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、註冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

而在黃豔律師所代理的一起上海市的國有土地上房屋徵收糾紛中，作出爭議評估報告的估價師，其資格證書正是由住房和城鄉建設部直接發放的。

黃豔律師認為，據此，如果住房和城鄉建設部對於被徵收人提交的違法評估查處申請不予查處，則涉嫌行政不作為，需要由其來承擔行政不作為的法律責任。

而法院也應通過判決明確，住建部有對違法評估行為進行查處的法定職責。

就這樣，一起前所未有的違法評估查處糾紛訴訟於2017年8月在北京市第一中級人民法院開庭審理。

庭審中，被告住房和城鄉建設部堅持其庭前提交的答辯意見，指出根據《註冊房地產估價師管理辦法》等住建部的部門規章規定，註冊房地產估價師違法從事房地產估價活動的，違法行為發生地直轄市、市、縣、市轄區人民政府建設(房地產)主管部門應當依法查處，並將違法事實、處理結果告知註冊房地產估價師註冊所在地的省、自治區、直轄市建設(房地產)主管部門;依法需撤銷註冊的，應當將違法事實、處理建議及有關材料報國務院建設主管部門。

據此，被告在收到原告郵寄的查處申請後，依照部門規章規定將其轉交至上海市的住建部門查辦，系依規履行了其法定職責，原告的訴訟請求不能成立。

此外，被告的另一重要的答辯理由是，《條例》第34條規定的內容系行政處罰，而住建部實施處罰行為的前提基礎是違法行為發生地住建部門的調查、核實情況，調查與處罰應是分離的兩個步驟、程序，在沒有完成調查之前，不存在住建部未履行處罰的法定職責一説。

對此，黃豔律師提出多點反駁意見：其一，《條例》屬於國務院出台的行政法規，而《辦法》則屬於住建部出台的部門規章。

根據《立法法》，上位法的效力高於下位法。

故在兩者規定的內容不一致時，應以《條例》為準適用而不是仍適用《辦法》;其二，《辦法》所調整的是一般的房地產估價行為，而《條例》則是專門調整房屋徵收補償工作實施中的房屋評估行為的，《條例》屬於特別法，據法理，在適用時特別法優於一般法;其三，對於“調查”與“處罰”分離一説，顯然不符合法律原理及規定。

《行政處罰法》第36條就規定，行政機關發現公民、法人或者其他組織有依法應當給予行政處罰的行為的，必須全面、客觀、公正地調查，收集有關證據……第37條也進一步規定了調查、檢查的執法行為，這些都足以説明查、處是不能分離的。

《條例》既然規定了估價師的發證機關有處罰的職責，就意味着調查步驟也應由其一併完成。

目前，本案尚在進一步審理中，法院將會擇日進行宣判。

黃豔律師最後想提示廣大被徵收人的是，實踐中在房屋評估環節所上演的鬧劇、亂象有時是常人難以想象的。

譬如在上海市的這起案件中，就出現了房地產價格評估機構選定程序被徵收人簽名涉嫌造假，評估過程嚴重不負責任，評估報告內容殘缺甚至連最基本的房屋面積都沒有認定，以及本訴涉及的評估報告中估價師簽字非本人所籤，評估結論涉嫌造假的情況。

試想，這樣的一份份評估報告，又怎麼能保障被徵收人的合法補償權益呢?廣大被徵收人在面臨評估程序時一定要擦亮眼睛，緊盯程序，明晰權利，一旦發現可能的違法之處要立即聘請專業徵收維權律師介入審查，以確保徵收維權的及時性。

否則一旦補償決定下發強拆來襲，局面將會對被徵收人不利。