什麼是模擬拆遷 - 有什麼利弊？

一、什麼是模擬拆遷，有什麼利弊?

1、模擬拆遷的概念

從字面意思瞭解，模擬的意思對真實實物或者過程的虛擬，模擬經常採用虛擬具體假想情形的方法，所以模擬拆遷並不是正式意義上的拆遷，既然不是正式拆遷就不能下發拆遷通告，是當地相關部門在沒有經過相關征收程序的情況下，對模擬拆遷區域內的民眾意見收集，如果意見達到一定高比例，就啟動徵收程序。

模擬拆遷多出現在舊城改造、棚户區改造當中，有關部門確定拆遷範圍前，探訪該區域民眾的意見，如果絕大多數都有意向拆遷，民眾通過居委會聯名向政府提交改造的申請，後政府對該區域的房屋進行評估，將擬定安置房區域的地價、位置、面積等告知民眾，民眾再決定是否同意拆遷，如果簽訂模擬拆遷協議的比例達到90%或者以上，政府就可發佈正式的徵收公告，如果在規定期限內沒有發佈公告的，此次模擬拆遷協議自動失效。

2、模擬拆遷利弊

整個模擬拆遷過程不夠透明，被徵收人看不到其中的環節，比如，被徵收人看不到有多少人同意拆遷，一些人感覺大部分人都同意，自己也是跟風同意，可以説決定權在於徵收方，此環節中有很大的操作空間。

主體的問題，很多協議中大多都是用地方的簽字，並不是政府部門，所以，我們看作是民事協議，而在後期工作中，往往不具備法律效力，如果此時拆遷方不承認協議，這時被徵收人的處境非常被動，這也就是協議中籤字的主體不具備資格。

在現實中的模擬拆遷，拆遷方為了利益，一般不會告訴被徵收人要簽訂的協議是模擬的，經常是簽完協議後，在很長一段時間裏也沒有收到徵收決定，這就會造成評估結果出現較大的變化，因被徵收人無法接受之前的評估結果，此時矛盾就會出現。

二、房屋拆遷合同簽訂注意事項

1、拆遷人與被拆遷人的名稱、工商營業執照、税務證及其他法定資質證書，該拆遷項目的房屋拆遷許可證、建設項目批准文件、建設用地規劃許可證、土地使用權批准文件等;被拆遷人被拆遷的房產產權證書、未取得產權證書的要提供建設規劃許可證或當地建設管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會(村委會)出具的證明材料，身份證明，户口本，受委託的應有委託人的公證委託書等。

2、拆遷計劃該拆遷項目官方批准的拆遷整體方案，如拆遷範圍在什麼範圍之內，四至的至線參照物，拆遷的詳細開始時間和截止日期，提前拆遷的補償獎勵措施和標準，臨時安置的補償如租房補償等事項。

3、新建項目拆遷後建築物的建築名稱、建築面積、綠地面積、荷載等級、抗震等級、配套措施、開工時間、竣工時間、建築項目驗收等級、平面圖紙、佈局鳥瞰圖建設施工單位、設計單位、監理單位等。

4、徵收補償標準對拆遷的房產的價值徵收補償標準、徵收補償標準的依據、出具評估報告的評估公司名稱、法定的評估資質證、評估的程序、評估的標的等;對不滿意拆遷公司委託的評估公司出具的評估報告可以申請其他評估公司重新評估等事項。

5、徵收補償方式對拆遷補償的標準無異議後拆遷人可以一次性向被徵收人選擇貨幣補償，被徵收人也可以選擇房屋回遷，若協議回遷的要註明回遷的面積、樓層、及其他事項。

6、協調異議在確定徵收範圍後，被拆遷人不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;被拆遷徵收人若對拆遷補償協議有異議協商不成的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

現在看來，模擬拆遷是存在着很大的問題的，甚至在某種程度上，民眾根本就看不到模擬拆遷到底有什麼好處，唯一的好處可能就是讓政府部門提前看到，此次組織的拆遷方案可能會發生哪些問題。正因為模擬拆遷太混亂了，所以模擬拆遷的適用範圍也很有限。