最高法規定 - 這種農村房應參考國有土地上房屋補償

我們經常在新聞媒體中看到誰家獲得的幾千萬的補償款，誰家又獲得了幾套拆遷安置房。其實在拆遷中，也有不少拆遷户是沒有獲得公平合理的補償，甚至是連最基本的保障都沒有。房屋面積拆多陪少、補償標準低於周邊房價、一刀切的徵收措施，都讓拆遷户深感想要爭取合理補償其實挺難的。

城市如此，農村也不例外。而且由於不少農民朋友法制意識不強，徵收方暗箱操作起來也就方便多了。比如説，有時候徵收方就會告訴你“農村房子不值錢”、“你不是城市房屋，你還想拿城市房屋賠償?做夢吧?”就此降低補償標準。很多農民朋友雖然不樂意，卻也很難找出徵收方這番話的漏洞。

其實不然，不論城市房屋還是農村房屋，其根本目的都是為了居住，讓人生活更舒適，有個家。拆遷時，都應當公平合理補償。而在拆遷時，根據相關法律規定，是必須要保障被徵收人的居住條件的。

如果，徵收方徵收我們的房屋，既不提供安置房，又不劃撥宅基地安置重建的話，我們是可以要求其提供更好的補償，確保自己至少能夠在附近的鄉鎮或縣城購買一套同等規模大致面積的房屋。這是理所應當的合理訴求。我們是可以提出來的。

那麼，農村房屋拆遷，我們應該如何來判定拆遷方給的補償是否合理?在遭遇違法徵收時，又該如何保障自己的合法權益?今天愛土拆遷律師團以案例來講解分析，講講發生問題最多的農村房屋拆遷。

500平手續齊全房屋，城中村改造，只給200平補償!其餘的300平面積去哪兒了?

有個這樣的當事人，王先生在90年代自建房屋500平方，並且辦理了相關的建設審批手續，一直居住至今。但是今年突然發佈了城中村改造通知。城中村改造工程即刻上馬，徵收方接連發布了徵收決定、安置補償方案公告。

但是令王先生意想不到的是，拆遷補償竟然出奇的低。房屋周邊的商品房價格是6000元/平，而徵收方制定的安置補償方案卻只願意補償2000元/平。徵收方的理由是：房屋老舊，殘值只值這麼多。算下來500平方的完全合法房屋的補償，居然只夠買200平方的安置房。

這個補償是很明顯的不合法、不合理。

最高法規定：這種農村房應參考國有土地上房屋補償

根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條 規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

所以，徵收方給予王先生的補償屬於明細的不合理。現在的補償不能讓王先生得到基本的住房保障。

徵收方應該按照周邊的市場價格6000元的標準給予貨幣補償，或者按照至少1:1的比例進行房屋產權置換。

法律規定因社會公共利益需要徵收房屋和土地的，應該給予公平合理的補償。拆遷户在拆遷中獲取的補償只能是公平合理的補償，徵收方既不能給予過高補償，也不能低於法律規定的合理補償。

當房屋遇到拆遷時，應該如何來評價自己的補償是否合理呢?

首先，我們需要根據房屋所處位置以及房屋性質，即是屬於國有土地上房屋還是集體土地上房屋;

其次，需要了解到拆遷範圍的周邊同類型的商品房的價格是多少?

再次，測量房屋實際合法有效面積是多少?

最後，拆遷房屋補償應該是合法面積乘以市場單價，或者原地、就近至少按照1:1提供安置房的，對於被拆遷人才是合理公平的。

當然，在現實中，存在不少違法徵收的行為，房屋拆遷補償被壓低的情況並不少見。此時，作為被徵收人，在和徵收方協調不下來的情況下，應當儘早啟動法律程序維護自己的合法權益。