最高院案例：農村房屋買賣合同中約定拆遷事由 - 怎樣處理？

實踐中存在着大量的農村房屋買賣後遇到拆遷產生糾紛的情況，那麼買賣合同中有拆遷相關事由的約定，應當怎麼認定?下面晏清律師來為您解讀這則案例。

【基本案情】

李某與張某多年前簽訂房屋買賣協議，後遇到拆遷產生糾紛。李某因訴A市B區地方、張某確認行政行為無效及補償一案，不服法院判決，申請再審。

李某再審請求：

一、撤銷             號行政判決和             號行政判決;

二、改判確認             政府             村拆遷指揮部與             簽訂的《拆遷補償安置協議》無效;

三、改判             政府按照《             》的標準補償再審申請人的宅基地及被拆房屋損失，並參照             政府             村拆遷指揮部與             簽訂的《拆遷補償安置協議》補償再審申請人回遷安置房屋396平方米，房屋及附屬物損失49560元，搬遷補助費、過渡費及獎勵費等101032元(過渡費暫計24個月，其後繼續計算至實際回遷安置之日)和本案訴訟費用100元;四、將本案發回重審。

最終法院裁定駁回李某的再審申請。

【裁判要點】

1、該地方根據買房人提供的《房屋及宅基地轉讓協議》、《集體土地使用證》、《承諾書》、《空房驗收單》等材料，與其簽訂《拆遷安置補償協議》，應當認定為已經履行了審慎審查的職責。

2、《房屋及宅基地轉讓協議》中寫明有關征收的條款“如遇國家、政府徵收，出讓方必須無條件協助受讓方領取全部補償款及房屋等內容”，此條款屬於雙方對拆遷安置所涉及利益的自由處分。

3、雖然轉讓協議經認定無效，但其已經居住多年並且支付合理對價，李某要求確認《拆遷補償安置協議》無效，並對進行補償，此舉有違誠信原則，侵犯張某的信賴利益，不符合法律規定。

【律師分析】

我國採取“房地一致”的原則，農村房屋只能賣給同一集體經濟組織的成員。地隨房走，房地不可分離。

一般來説農村宅基地及房屋不得對外轉讓，其房屋拆遷所獲得的利益也應當歸房屋所有權人所有。

本案中雙方簽訂的轉讓協議雖被確認無效，但其中明確約定了有關拆遷相關事宜，屬於對利益的自由處分。案涉的宅基地及房屋因拆遷已經喪失了居住和使用的功能，轉為拆遷利益。倘若確認拆遷協議的無效，有悖誠實信用原則，明顯不合理，也違背法律規定。

在此晏清律師提醒您，農村房屋買賣存在風險!若您遇到難以解決的拆遷難題還請您尋求專業律師的幫助助您維權。