集體土地徵收中 - 沒有房屋價值評估程序合法嗎

在國有土地上房屋徵收中，評估環節的重要意義已經為越來越多的被徵收人所瞭解。

那麼，在廣大農村的集體土地徵收當中，是否也有類似的土地、房屋價值評估程序呢?本文，在明律師為大家解析這一問題……

眾所周知，國有土地上的房屋徵收與補償如今已擁有一套比較完整、科學的法律法規成為支撐，譬如在《國有土地上房屋徵收與補償條例》的基礎上，就有了《國有土地上房屋徵收評估辦法》來對其中重要的房屋價值評估環節進行具體規定。

然而農村集體土地徵收目前仍處於法律法規嚴重缺失、落後的現狀中，《土地管理法》的修改又遲遲未能落地。

那麼，就現階段而言，農村的土地、房屋的價值是否能夠評估，便是一些被徵收人十分關心的問題了。

我們知道，農村集體土地區別於城市房屋的重要之處在於，後者是可以入市交易的，故其有所謂的市場價格，而前者則不能。

因此，農村集體土地的價值便是一個相對固定的，人為規定出來的數額，而不會隨着市場變化而自由變化。

理解了這一點，我們就能明白，集體土地徵收之中是沒有“價值評估”這一説的，徵收方只需要把一些土地的基本信息搞準，再按照既有標準一算，就能得出被徵收土地的補償數額來。

《國土資源部關於完善徵地補償安置制度的指導意見》(十)規定，當地國土資源部門應對擬徵土地的權屬、地類、面積以及地上附着物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被徵地農村集體經濟組織、農户和地上附着物產權人共同確認。

所謂“用地報批前的告知、確認、聽證工作”中的“確認”環節即應按此辦理。

事實上，這一步驟就是在完成城市房屋“評估”程序中的一些類似的重要工作。

耕地、宅基地這部分，只需在確定上述信息後按已有的標準進行計算，其補償數額就基本可以確定了。

宅基地上的房屋，在很多地方會有相對獨立的評估程序。

我們還是以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例來做説明，其第14條規定，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。

補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。

房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定並公佈。

《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》進一步明確，被拆遷房屋重置成新價按照《北京市房屋估價辦法》和《北京市住宅樓房估價技術規範》執行。

簡言之，對於宅基地上的房屋，其評估程序、步驟應類似於國有土地上的房屋評估。

但在實踐中，這一程序通常不會那麼嚴謹，最終給出的類似於評估報告的文件也不會像國有土地上房屋的那麼詳細、正規，有的就是一張紙的內容。

需要指出的是，由於這一評估就是一個重置成新價，而不涉及房屋周邊房地產的市場價值，因此其數額要比國有土地上的房屋低得多。

我們有必要看一下這部分補償標準的大原則。

《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，(集體土地上的)房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農户所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

據此，房屋價值評估環節是有的，但只是“參照精神執行”，而不是嚴格遵照執行，這點大家要能夠理解。

瞭解了並不盡如人意的現狀，我們有必要展望一下未來：《土地管理法》(修正案)徵求意見稿將第49條修改為“徵地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、農民宅基地及房屋補償、地上附着物和青苗的補償費，以及被徵地農民的社會保障費用等”。

若據此修改，那麼宅基地上的房屋拆遷，就有望在全國範圍內獲得一個相對獨立的評估、補償程序及標準。

具體辦法由省、自治區、直轄市規定。

一些地方將房屋作為地上附着物予以補償的做法將有望被徹底終結，在這一部分的補償結果上，農民也有望收穫更多好消息。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，即使在今天，農村集體土地上的房屋面臨拆遷時仍存在通過評估、估價環節加以維權的可能性，複核、申請專家鑑定等救濟手段在一些地方是可用的。

因此，在專業徵收維權律師的指導下充分調動此階段可供運用的程序資源，客觀上將為被徵收人的整體維權提供助力和幫助。

我們也與廣大農民朋友們一同期待着這一領域程序規範、科學合理之日的早日到來。