農村房屋為什麼拆遷補償往往只有400至500元一平 - 是否合理？

前段時間，有當事人提出這樣一個疑問：有些農村搬遷的補償標準為400、500、600元一平，是否合理?拋出這樣一個問題之後，網友們就炸開了鍋，城市房屋4000-5000元都是便宜的，怎麼農村房屋廉價到這種地步，這樣一個補償標準是根本沒法建房的，很多連建房成本一半都達不到，網友們都認為這樣的拆遷太不合理!

農村房屋拆遷真的就只能補償這麼多嗎?我們的確看到某個地方一份安置補償方案，明確寫道房屋補償單價為瓦房400元/平、平房500元/平、樓房600元/平，後面的內容是貨幣補償之後再以一千多元的價格去購買集體修建的安置樓房。

可以明確告訴大家，這樣的補償方式，是不合理不合法的。

那麼農村的房屋到底應該怎麼補償呢?

集體土地面臨徵收，既徵收土地也徵收土地上的房屋，因為農村的房屋多為自建，沒有一個統一的建築標準，有磚混樓房，有普通平房，也有瓦房和土房。房屋徵收的標準肯定有差異，但是總體的原則是保障農民基本生活水平不降低，保障房屋拆遷後，農民有錢重建或者住上政府統一安排的安置房。

全國各省市經濟發展不同，當地民情和政策也有差異，因此農村房屋拆遷通常沒有全國統一的標準，各地區根據徵收項目實際情況擬定具體的《徵收補償安置方案》，通常補償的方式有三種：

第一種：貨幣補償。

根據房屋建造的結構、區位、年限等確定房屋價值。根據房屋合法面積計算出房屋的補償金額。如果已經納入城市規劃區的集體土地上的房屋，直接可以參考周邊國有土地上房屋價值進行評估。除了房屋的價值，另外還有的房屋內裝修補償、過渡安置補償、搬遷補償、拆遷獎勵等。

對於房屋的評估單價，根據我們多年辦案的經驗，結合現在農村房屋建造成本大致瞭解到農村房屋補償的範圍：磚混(框架)結構的樓房1200元/平左右，磚瓦結構800元/平左右，磚木、土木或其他簡易結構的房屋價值會依次降低。

如果徵收時該農村房屋所在區域已經納入城市規劃區了，可以參照國有土地上房屋進行補償，也就是説拆遷的農村房屋所在地域周邊已經進行城市化發展，那麼農村房屋可以根據周邊房地產市場均價去補償，所以一些地區的集體土地上房屋也能補償到幾千元一平。

第二種：安置房補償。

根據指定的補償安置方案，徵收方統一進行安置房規劃，根據各家拆遷房的實際情況，通常有兩種置換方式：一種根據房屋合法面積按照一定比例置換安置房;一種根據家庭人口，人均獲得一定平米數的安置房面積。對於置換中的房屋差額面積，再進行貨幣或其他形式的補償。

第三種：補償地基和貨幣。

農村房屋被拆遷後，集體又統一進行規劃新的宅基地供拆遷户自己重建，那麼針對房屋價值的補償，補償的主要根據房屋的結構，磚混樓房、磚瓦房、磚木、土木等房屋，房屋價值由高到低進行貨幣補償，補償至少要保障拆遷户重建房屋成本是足夠的。

農村房屋拆遷的法定程序有哪些?

除了補償方式，農村房屋拆遷的程序也是非常重要的，土地徵收、房屋拆遷程序違法也可能導致補償不合理。農村集體土地上房屋拆遷的法律程序分為批前、報批、批後實施三個階段。

(一)批前三個程序

市縣人民政府發佈土地徵收預公告;市縣人民政府相關部門組織進行土地現狀調查，就土地權屬、土地類型、土地面積以及地上附屬物等進行調查;針對土地徵收有申請聽證的，由徵收部門組織聽證。

(二)報批三個程序

擬定“一書四方案”(建設項目用地呈報説明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案、供地方案);報市、縣人民政府批准;再依法報省級政府或國務院批准。

(三)批後實施三個重要程序

發佈土地徵收決定公告;徵收範圍內的房屋情況調查確認，進行拆遷補償登記;發佈徵地補償安置方案公告。此後就是集中籤約期，在集中籤約期簽訂拆遷補償安置協議的，拆遷方支付補償款、提供週轉用房或者支付過渡費，被拆遷人按約定騰空搬遷。

城市房屋拆遷與農村房屋拆遷的區別?

1、土地性質不同

城市房屋土地為國有土地，農村房屋土地為集體土地。購買城市房屋連同土地使用權一併購買，土地通常為出讓類型，因此房價中不僅包括房屋建築物的價值，還包括土地價值，並依法繳納相應的税費。

例如：個税、契税、城建税、印花税等。集體土地上房屋，只需要集體成員向村委申請宅基地，並將建房規劃圖等材料上報獲得建築規劃許可，之後便可自行建房。對土地這塊不需要繳納更多的費用，只需要自己出建房的成本。

2、地域位置不同

城市房屋地處政治、經濟、文化、商業中心，交通便利，能給居民一個舒適、便捷的居住環境;農村房屋相對來説，地處大山大水之間，沒有城市喧囂，但也沒有便利的交通和一些商業文化設施，自然環境優良。

3、補償依據不同

城市房屋拆遷主要依據為我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》，農村房屋拆遷沒有具體針對性的法律法規，可以參考《土地管理法》和地方性集體土地徵收相關政策性文件等。如果已經納入城市規劃區的集體土地，房屋拆遷可以參考國有土地上房屋，也就是可以參考《國有土地上房屋拆遷與補償條例》相關法律規定。

綜上所述，農村房屋拆遷不能簡單看一平價格多少錢，而是綜合看補償和安置最終能不能保證農户居住、生活的要求，如果只有一平幾百元的貨幣補償，不考慮農户之後怎麼買房、怎麼建房的問題，這樣的補償是極不合理，也不合法的。

但是，有些農村徵收拆遷，雖然表面上看一平補償了幾百上千元，感覺很不合理，但是實際上政府額外提供了安置房，或者重新打好了基地供拆遷户自建，貨幣補償能夠保障重新建房，這就不能叫不合理了。

實踐中，農村房屋拆遷不管是程序上還是補償上的確存在很多不合法的地方，拆遷户應當在遭遇這樣不公的待遇時及時諮詢專業律師，瞭解相應的維權方法及時保護自己的合法權益。