回農村買房養老 - 就能享受恬靜自然的鄉村生活？這些事你考慮過嗎

以前，人們都往大城市擠，説城裏好。現在，很多人又往農村擠，説農村好。城市住慣了，有的人就想去農村買房住，安靜、清淨，空氣和環境是城市沒法比的。農村房是很多城裏人眼裏的養老勝地。農民也樂得用幾間老房換得一大筆錢，改善經濟，進城生活。

的確，對於城裏人來説，幾間農房，足以棲身。一個小院，種上花花草草，好不逍遙。這山這水，親切又充滿靈氣。遠離了城市的尾氣和噪音以及食品安全問題。

但這種在市場監管之外的買賣，其實存在很大的法律風險。政策不支持，房子也過不了户，這其實是城裏人必須考慮的事。

特別是一旦遭遇拆遷，原來還和和氣氣的房東，可能翻臉不認人了，讓你把該他得的拆遷補償款全部吐出來，或者乾脆嚷着鬧着要退房。不管你們是親戚還是朋友關係，這一刻，為了錢，必須撕破臉。

聽説要拆遷，賣房七年的親戚找上門，爭補償，打官司

山東的閆先生就遇到了這樣的麻煩事。因為原房主知道了要拆遷的事情，三天兩頭來找閆先生的麻煩，要求房屋拆遷的補償款，甚至向法院提起了訴訟。

事情是這樣的，閆先生是山東濟南人，本來出生在山東某農村，大學畢業後閆先生將户口遷往城市，成了地地道道的城裏人。後來閆先生下海經商，年齡大了，想回家過上田園生活，平時種種花、種種菜，安享晚年，最後看中了老家的一位遠房親戚家的房屋。

2011年8月8日，閆先生與這位遠方親戚劉某簽訂了《房屋買賣協議》，將農村房屋以及宅基地以15萬的價格買了。此後，閆先生和家人在農村住的悠然自得。

沒過多久，2018年閆先生的房屋被列入了拆遷範圍，有50萬元的補償款。得知此事，那遠房親戚向法院提起訴訟，稱自己賣房行為違反了國家規定，要求確認買賣合同無效，願意向閆某返還15萬元錢，要求收回房屋。

法院判定閆先生與親戚簽訂的購房協議無效，但可獲得退款及升值補償

最後法院的判決如下：

一、閆先生與劉某於2011年8月8日簽訂的《房屋買賣協議》無效

二、劉某於本判決生效後10日內返還閆先生購房款人民幣150000元整。

三、劉某於本判決生效後10日內賠償閆先生房屋裝修及升值損失,共計人民幣35萬元。

四、閆先生於收到上述款項後15日內將房屋騰空交還給劉某。

五、駁回劉某的其他訴訟請求。

六、駁回閆先生的其他反訴請求。

一審判決後,雙方均未上訴。

雖然最終法院判決了房屋買賣無效，但是劉某最初的目的是看到拆遷補償款多，所以有了收回房屋的想法，但是加上需要賠償閆先生的房屋裝修和升值損失，其實也是得不償失。

城鎮居民是否可以購買農村房屋和宅基地?

首先,農村房屋的買賣必然涉及宅基地的買賣,而宅基地買賣是我國法律法規所禁止的。

其次,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關係相聯繫,不允許轉讓。

最後,農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記,故買賣雖然完成多年,但是買受人無法獲得所有權人的保護。

所以説城裏人不應該到農村購買宅基地和房屋，應當認為是無效的。

綜上,一般在司法實踐中,對於農村房屋買賣合同效力以認定無效為原則。

當然,並非所有的買賣均是無效的。依據我國《土地管理法》的相關規定,宅基地是可以在本集體組織成員之間進行流轉的,如果買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續,則買賣合同是可以被認定為有效的,是受到法律保護的。

國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民佔用農購民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

不屬於同一集體組織成員，無法進行房屋買房

濟南的閆先生是屬於城鎮居民，與劉某不屬於同一集體組織成員，因此閆先生不具備購買農村宅基地的資格，當然買賣合同也是無效的。

雖然買賣合同最終會被認定無效,但是閆先生的相關權益理應得到法律的保護。畢竟雙方的買賣行為發生在多年以前,現在出賣人是因為訴爭房屋或將面臨拆遷、房屋價值大幅攀升等因素的影響,而惡意提出毀約,嚴重違背了誠實信用原則。如果直接判令雙方互相返還,顯然會使雙效方的利益明顯失衡,也不利於社會矛盾的化解。

雖然雙方都存在過錯，但是，劉某明知宅基地不能賣給城鎮居民的情況下賣給閆先生，這是屬於有很大過錯的。

法律規定，合同無效後應互相返還,雙方都有過錯的應各自承擔相應的責任。本案中,買賣雙方都有過錯,理應各自承擔相應的責任。

再者,目前訴爭房屋及土地已經大幅升值,出賣人反悔給買受人造成了巨大的損失,為了更好地維護買受人的合法權益,建議買受人可以申請對現在的市場價值進行評估,以便確定具體的賠償數額。

愛土拆遷律師提醒大家，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有購買資格建議最好不要購買，以免留下隱患。同時，宅基地的買賣也並非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應三思。