“小產權房”徵收維權前 - 你需要做好哪些準備工作？

2017年9月，北京在明律師事務所的資深徵收維權律師樑紅麗應邀到中部地區某市接受一些小產權房權利人的維權諮詢，就有關小產權房拆遷維權過程，作出系列總結。

為確保每位諮詢人有所收穫，由助理全程記錄，並對文檔進行整理，會後發給每户諮詢人以作參考。

那麼，在這樣一次頗具針對性的諮詢活動中，樑律師又會講出哪些乾貨呢?

今天我們現場諮詢的目的，是為了通過法律途徑更好的維護每户的拆遷權益。

我們發現暫時沒有本區域拆遷的公告信息，只有城中村改造的大致名稱。

我們這裏已經是城市規劃區，如果是村民，應當參照市場價值進行補償安置，但是今天與會的所有人是居民户，也就是小產權户，不可能拿到村民享有的補償權益，補償安置的期待不應當過高。

因此，我們的補償將可能會遠遠低於當地村民，我們今天要談的問題就是如何通過法律手段保證每户獲得相對公平的補償。

我們維權，需要有一個清晰的認識，

一、應當是一個知彼知己的過程，主要是尋找談判的時機，把握談判的主動權。

拆遷方與我們在表現上是對立面，我們需要了解他們會做什麼，才能使我們做到心中有數，才能讓我們從容應對拆遷方的各種拆遷措施。

因為拆遷方多是政府機關，是行政權力主體，我們與其地位懸殊，我們必須有談判的籌碼，才能讓拆遷方放下身段，心平氣和的與我們協商、談判，才能實現談判中地位的相對平等。

首先，我們需要了解自己。

我們大多是90年代末2000年初與施工方簽訂的建房協議或者與村民合作建房按層分配或者乾脆從村裏買地自行建房，並沒有鄉鎮、街道、區縣政府的蓋章許可。

二、村委會是民事主體，不是政府機關，與村委會的爭議僅是民事爭議。

我們不是村民身份，對房屋佔用的土地不具有合法的使用權，這是我們最大的弱點。

《土地管理法》明文規定禁止集體土地轉讓用於非農建設，這是小產權房最大的違法點，也是維權的難點。

我們的現狀即處於這樣尷尬的地位，我們是房屋的實際所有人，但卻不是合法的補償安置權人，主體不適格是我們最大的維權障礙。

在集體土地徵收過程中，存在通過村民自治的方式解決補償安置問題，如果這樣，村民集體或者村民代表的表決將決定居民户的權益問題，其中就包括補償條件，這就極有可能侵害我們的權利。

我們會問，每户的具體補償將會是多少呢?目前，補償標準沒有全國性的法律規定，通常，如被納入城市規劃區的集體建設用地，參照國有土地上房屋徵收的標準進行補償，即參照周邊商品房的市場價格，而具體的補償標準是各地方根據地區特點自行設定的，不是法律，存在同一城市但每片區各不相同的狀況，可能不公平但又不違法，而通常由區、縣級政府公佈的補償安置方案是規範的。

就中國的法法治現狀而言，存在個體維權不被重視、羣體性維權效果顯著的現象，也就是另一個層面的人多力量大，這是法治的必經過程。

而小產權房產生的社會背景，就在於土地財政制度下，土地監管制度不完善的同時，存在大量購買者是無力購買商品房的社會現實。

因此我們需要集體維權，需要壯大維權力量，我們要通過我們堅定地的維權信心，讓拆遷方重視我們的權利。

其次，我們需要了解拆遷方。

《土地管理法》規定，除村民建設住宅或者興辦鄉鎮企業外，任何單位和個人進行建設，必須使用國有土地。

城中村改造的項目，通常必須將集體土地徵收為國有後，才能依法進行建設，也由此產生土地財政。

徵收集體土地，需要履行一系列法定程序，例如發佈擬徵地公告、統計徵地調查結果、組織徵地聽證、擬定“一書四方案”組捲上報、發佈徵地公告、進行徵地補償登記等諸多環節。並在土地徵收過程中依法為被徵收人提供各種權利救濟途徑，包括申請裁決、申請複議、提起行政訴訟等，相關征收土地的材料，一般從區的國土資源部門逐級上報，大多是由省級人民政府最終批准，而實際由省國土資源廳操作，少部分有國務院審批。

即通過諸多法定程序，才能完成徵地批准手續。

如果未經以上程序，就是違法徵地;如果不進行徵收，則不能將集體土地招拍掛出售，這是拆遷方徵地的基本工作流程。