被拆遷人應當知道的 - 農村房屋拆遷中的貓膩有什麼？

現階段，農村拆遷的速度開始大幅度增長，其最終目的是將城鄉一體化，惠及千百萬農民。

然而，就眼下的實際拆遷過程來看，拆遷似乎對於農民並不是一件值得高興的事情。

因為拆遷的每一個行政行為，每一個程序流程，都切實的關係着農民的直接經濟利益。

但農民的法治意識以及法律文化都還處在比較貧乏的階段，所以只要拆遷過程有一點點的不規範都會損害到農民權益。

那在農村拆遷中都存在着怎樣的的不規範操作呢?下面由北京在明律師事務所專業拆遷律師為您講述這農村房屋拆遷中，拆遷方玩的“貓膩兒”。

1、政策代替法律，自主性代替強制性。

在農村拆遷中，拆遷方對農民説得最多的是：政策要求怎樣，政策是這麼規定的……而很少談及法律是怎樣要求的。

聽多了，被拆遷農民也覺得是政策怎麼規定拆遷就該怎麼進行。

殊不知，政策的制定和執行不能牴觸法律的規定。

拆遷也只有在法律的強制規定下，被拆遷權益才能夠得到保障。

而政策大多是地方官員的個人決策，隨意性很強，很容易侵害被拆遷農民的利益。

如果在這樣的基礎上跟被拆遷農民協商談判，吃虧的肯定是農民。

在現實的農村拆遷中，拿政策説事兒，卻也是常見現象。

在明律師提醒：

遇到拆遷時，被拆遷農民首先應該熟悉相關的法律法規。

如《土地管理法》、《國有土地上房屋拆遷與補償條例》等，在熟悉了法律規定的前提下，來對照地方政策是不是有與法律相牴觸的地方。

如果有，這將是被拆遷農民維權的和提高拆遷補償的切入點。

當然，法律法規是系統知識，被拆遷農民必要時可藉助專業人士的幫助。

2、拆遷補償協議內容模糊約定，被拆遷農民拿補償困難。

與被拆遷農民直接經濟利益掛鈎的是拆遷補償協議。

協議內容決定了補償高低以及如何拿到最終拆遷補償的方式。

但在現實中，拆遷方通常是給被拆遷農民格式合同，也就是把拆遷協議預先設定好了，然後拿給被拆遷農民簽字。

在這樣一份格式合同中，裏面對補償金額、補償期限、履約形式以及違約責任的約定都只是一個範圍性的規定或者沒有規定，過於籠統和模糊，這對被拆遷農民來説是最大的風險。

在拆遷實踐中，確實也有很多因拆遷補償協議內容的不具體，導致被拆遷農民最後在補償問題上吃了很大的虧。

比如：選擇回遷安置的補償方式，最後拿到的安置房和當初協商的不一樣，房屋質量不合格、交房期限延期、安置小區與當初的規劃模板不一致……但這些在拆遷補償協議中並沒有一個明確的規定，被拆遷農民只能啞巴吃黃連了。

在明律師提醒：對於拆遷補償協議，被拆遷農民一定要嚴格審查。

尤其是在細節方面，一定要簡捷、明確。

涉及到金錢數額的，一定要是具體的數字，而不能是一個概數範圍……如果有必要，被拆遷農民可要求自擬合同，不接受拆遷方的格式合同。

3、公共利益的肆意界定，被拆遷農民損失擴大化。

在農村徵收拆遷中，一般都是以“為了公共利益需要，要徵收……”為理由進行拆遷。

這個“公共利益”就像尚方寶劍似的，拆遷方想指哪就是哪，也就造成了以公共利益之名，行商業開發之實的現象，這在無形中最大限度的侵害被拆遷農民利益。

而被拆遷農民基本上都不知道公共利益到底是什麼，只知道因為公共利益我就必須得出讓房屋土地，而補償款卻會大大低於市場價值，這讓被拆遷農民大為惱火。

在明律師提醒：

目前，法律對“公共利益”也沒有具體的明晰，這也是導致在拆遷中拆遷方肆意界定公共利益的的根本原因。

前文提到要學習《條例》，條例中就有對公共利益的明確規定。

要麼就不提條例，要麼就不這麼表述。

但是在地方上，如果是拆遷，公共利益必然應有一個嚴格的範圍限制供參考和實施。

如果拆遷方有濫用職權的嫌疑，被拆遷農民也是可以藉此進行法律維權的。

上述是在農村拆遷中，拆遷方玩的最主要和最常見的“貓膩兒”。

被拆遷農民一定要嚴格審查，以防掉進拆遷方的“套兒”。

只有瞭解拆遷方的行為操作手段，被拆遷農民才能進行有效的維權。