農村土地使用權的轉讓是否合法？
我們知道對於國有土地，在公民通過合法的方式獲得一定面積的土地使用權之後，可以憑藉自己的意願，將土地使用權轉讓給他人。在現實生活中，農村村民也會將農村土地使用權進行轉讓，根據我國相關法律的規定，農村土地的性質是比較特殊的，一般不能進行裝讓，但是對於那些農村土地使用權的轉讓的行為是否合法?
一、農村土地使用權的轉讓合法嗎?
農村土地使用權可以轉讓，但是需要符合一定的條件。
1.農村宅基地使用權只可以在本村沒有宅基地家庭之間才能轉讓，並且要到鄉政府申請，縣政府審核，最後鄉政府下發相關文件的時候轉讓才是合法的。相反如果沒有經過申請就私自轉讓的是不合法的。
2.擅自將農用地改為建設用地的是不合法的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施。
3.家庭聯產承包耕地的使用權轉讓必須要經過村委會建立檔案，才是合法的，如果沒有去村委會建立檔案就是不合法的，屬於私自交易。
《土地管理法》第七十四條：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施;可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
二、什麼是土地使用權的轉讓
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。
三、應實際瞭解土地使用權的性質
使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應瞭解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批准權的省人民政府批准，並補交地價款。出讓土地並非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。
四、轉讓土地使用權用工注意的事項有哪些?
1、應瞭解土地使用權的用途
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以下簡稱《條例》規定“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓”。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那麼該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時説是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。
2、應瞭解土地使用權的位置
影響土地價格的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
3、應瞭解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容
因為即使最後的土地受讓人是否願意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經過多次轉讓後仍完完全全地轉移其最後的受讓人。《條例》規定：”土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移”。因此，最後的土地受讓人應瞭解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。
4、應瞭解土地的建設規劃和設計的要點
包括土地的用途、建築密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據城市建設規劃，各地塊的用地功能、建築密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規劃和設計要點決定了土地的利用率、開發建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產開發項目的成本風險和投資回報。
5、應瞭解土地的轉讓年限
《條例》規定“土地使用權通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限”。因此，受讓人應當明確轉讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據實際土地使用情況確定其土地使用權的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。
6、應弄清土地使用權是否有禁止性和限制性
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定;
下列房地產不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的不符合本法第三十八條規定條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、法規規定了禁止轉讓的其他情形。
因國家的公共建設需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權證書，政府應及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉讓。對於有共有使用權，在辦理土地轉讓變更登記過程中，土管人員應深入現場調查，徵得共有權人的同意並出具書面證件，不能隨意給其辦理轉讓手續。
注：土地使用權轉讓在瞭解以上幾個問題的同時，還應當辦理過户登記手續。轉讓土地使用權轉讓方與受讓方協商一致並簽字蓋章確認後，只能説明轉讓行為的完成。而轉讓協議或合同經有權機關審查符合轉讓條件並依法履行審批手續只是説明轉讓行為生效。只有轉讓雙方辦理土地權屬登記，才説明轉讓的財產的權利已經發生轉移併合法有效。
根據以上信息我們可以知道，農村土地只有在本集體經濟組織內部進行轉讓才是合法的，對於那些將農村土地租賃、轉讓甚至與他人進行買賣的行為都是屬於違法行為，都是會受到相應的處罰的，且不會發生法律效力，這也是由於農村集體經濟組織的土地性質比較特殊所決定的。
