宅基地買賣合同無效 - 怎麼救濟？

宅基地是農村居民用於建築住房的土地。農村中有宅基地存在轉讓、繼承、甚至非法買賣的現象，那麼究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地買賣合同無效,怎麼救濟？

宅基地買賣合同無效怎麼救濟

本文討論的宅基地買賣合同，僅限於因違反國家法律禁止性規定而導致無效的的宅基地買賣合同。此種案件也是司法實踐中最為常見又最難處理的一種案件。目前對於此類合同無效如何處理，各地法院做法各有不同，但考慮到此類案件一般是由於房地產升值，賣方可獲得(或者將來可獲得)較大的拆遷利益而且，各地法院幾乎都是一邊倒的儘量減少賣方所獲利益並對買方予以一定照顧。

對於這種案件，一般是按如下思路進行處理的：首先，雙方互負返還義務，由買方將土地及地上建築(不論該房屋為誰建造)退還給賣方，由賣方將購房款及利息退還給買方;其次，如果該地上建築(房屋)為買方所建造，則對該房屋價值進行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款;再次，對於土地增值部分，按評估價值在雙方之間進行均分，由賣方將土地升值的一部分(一般是一半)支付給買方。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七條規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

此種處理方式，存在以下幾個問題：

1、如果賣方提起訴訟，要求退還土地(多數賣方考慮到房屋為買方建造，不會對房屋提出主張)，而買方不反訴的，那麼根據合同無效，賣方的主張應該得到支持，此時會出現地迴歸出賣人佔有，但房屋卻仍由買受人佔有，此時容易激發矛盾，而且案結事未了;

2、賣方退還利息的原因是因無效合同而佔有了買方價款，故應支付相應的利息，但同時買方也是基於無效合同佔有了賣方的土地，那為何無須支付佔用費呢，而在實際生活中，土地佔用費是遠高於利息的，如果支持佔用費，則將使買方處於更加不利的狀態;

3、對於土地增值部分的分配，純粹是考慮到土地升值，如果不對此部分進行分配，即便不要求買方支付佔用費，賣方也能獲得極大利益，而此類糾紛正是由於此種升值所帶來的不誠信所產生，但此種做法完全沒有法律依據，畢竟合同無效的效果是自始無效，回覆到合同未履行時狀態，那土地與買方有何關係呢，而且如果合同有效，買方得到土地升值部分也是屬於履行利益的範圍，並不屬於合同無效所保護的信賴利益的範圍。

經過對以上問題考慮，結合實踐情況，提出一種解決問題的方法：首先，按照合同無效，買賣雙方互負返還義務，這點與上述做法相同。其次，分別計算雙方因合同無效所造成的信賴利益損失。

1、其中對於賣方，合同無效，其所受損失為不能使用土地的損失即涉案土地佔用費損失(由評估機構進行評估)，考慮到有些案例中宅基地上原先是有房屋，該房屋已被買方拆除，此時賣方損失還包括該房屋價值，對於此房屋價值由賣方負責提供房屋建成年限等資料，由評估機構參照周邊房屋價值在合同簽訂時的價值進行評估;

2、對於買方，合同無效，其不能佔有房屋及土地，其損失包括兩部分，一部分為其在宅基地上所建房屋價值損失和機會成本損失進行計算，後者即如果其不購買涉案房屋、土地，其本可以該筆金錢購買商品房，而今合同無效，其只能另行購買商品房，此間差別即為機會成本之喪失，具體計算為按其支付的價款(假設為10萬)計算出其在合同簽訂時可以購買的商品房的面積(假設為50平方米)，再按此面積計算出合同被確定無效時其購買同面積(50平方米)所需的價款(假設為50萬)，那麼買方的機會成本損失就是40萬。至於作為估價商品房的地點及價格，筆者建議按涉案房地所在區(縣)房地產的平均價格計算。最後，將雙方損失按照締約過失中的過錯程度進行分擔，一般可考慮均分，但在出賣方明顯惡意的情況下，可以考慮由出賣人承擔60%的責任。對於此種責任分擔，建議法院在酌情時不要超出6:4這個範圍。

此種處理方式主要是在不對涉案土地升值部分進行分配的情況下，按照買方機會成本損失，對買方進行一定補償。儘量避免雙方之間利益不均衡，以減少賣方不誠信行為的出現。但這種處理方式是筆者睡前一時所想，若不寫出來只會產生今夜無人入眠的效果。此種思路未經司法實踐檢驗，能否行得通還需考慮土地佔用費及原有房屋價值能否評估的問題，僅作為一種探索吧，希望讀者提出寶貴意見。

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