表見代理房屋買賣合同有效

農村房屋買賣合同有效嗎

出於國情考慮，我國對農村房屋買賣作出了一些限制，但理論上講，農村房屋買賣合同是有效的，理由如下：

1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關於加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。

2、土地管理法規定的土地的使用權不得用於非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用於宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

3、從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋並非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

4、通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

很多人在購買農村房屋的時候，會要求籤訂一份書面的農村房屋買賣合同，這樣做能夠在一定程度上保護自身的合法利益。當然，也要這個合同具有了法律效力之後，才能對當事人的利益做出保障。