項目抵押合同

企業融資項目抵押的風險有哪些

1、權屬風險

在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有：權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短於貸款期限等。

2、價值風險

價值風險的產生原因有：評估原因、市場原因和權屬界定原因。

由於房地產評估機構繁多，估價人員的估價水平參差不齊。當評估結果高出正常、合理的市場價值後，使得貸款的風險劇增。有時，貸款銀行為了給開發商節約有關費用，信貸人員自行估算，由於缺乏專業評估知識，估算結果誤差可能很大，也有可能造成貸款風險。

3、質量風險

開發商為了降低開發成本，在建築工程招投標過程中，實行工程量清單後，以合理最低價為中標條件之一，使得承包商為了能夠中標，以很低的報價投標。中標後，在施工過程中可能會有偷工減料、以次充好、以劣充優等違法行為，從而造成質量隱患。當抵押權人處置該在建工程時，出現了質量問題，其處置價格會比正常價格低很多，由此造成貸款風險。

4、登記風險

抵押物只有在辦理抵押登記後，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行合同時，會造成貸款風險。

5、重複風險

在土地管理部門和房產管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產管理部門登記。當開發商用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時由於房產管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會造成貸款風險。

6、處置風險

在建工程處置時，會影響開發商形象和開發項目的形象，同時處置行為乃非公平市場行為，使得該項目的處置價值遠低於市場價值，從而造成貸款不能全額收回的風險。

在建工程抵押能很好的規避以上風險，才能很好的保證在建工程的抵押。