二手房屋糾紛案例

隨着經濟的發展，購房提上了大多數家庭生活的日程，很多家庭可能為了子女上學考慮，會買一些學區房或者交通方便的二手房。在二手房交易中，常見的購房糾紛有：過户糾紛、支付糾紛、房屋質量糾紛以及承諾未履行的糾紛。由於二手房的交易會更加複雜和多變，因此，廣大購房者在購房過程中應詳細考察，慎重決策，並且簽訂一份條款完備的購房合同，這樣，才能歡歡喜喜地安居樂業。

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怎樣購買二手房屋

(一)交易前

1、審查房屋權屬狀況

下家要對房屋的權屬狀況有所瞭解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬於共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代為籤合同。其次，把好夫妻共有財產關。《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

2、瞭解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產權證是真的，而不是偽造的。根據房屋產證，下家可以瞭解到房屋建築面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，下家應要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。

(二)交易中

1、明確中介收定性質

定金糾紛佔二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委託書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按時轉交需承擔的違約責任等。

為了防止上家收了定金之後提高房屋總價，上下家要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

2、上下家當面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向後，上下家要對交易中應發生的税費有所瞭解，具體可查閲本報相關文章或到房產交易部門諮詢，這樣做，可以防止極少數業務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業務員簽訂買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為個人業務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過户時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

3、籤合同注意五條款

(1)權屬條款。

主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

(2)房價與佣金條款。

如二手房買賣通過中介公司，則明確委託價格、服務內容和佣金數額。審查內容包括：上家的委託價與下家的買價是否一致;中介公司收取的佣金數額不得超過國家規定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

(3)房款支付條款。

二手房買賣一般不能實現“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來説，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過户受理單時付一筆，產證出來及交房後付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監管。

(4)交房條款。

主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標誌等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出户口、付清物業及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。關於交房標誌，新版合同第四條有明確約定，並且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標誌之一，使之更符合實際情況。

(5)違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。