關於二手房居間合同糾紛案例的分析
買房子始終是一件棘手的大事，對於經濟不寬鬆的人會傾向於買二手房，並且為了更好地購買到房屋通常會通過中介方簽訂二手房居間合同的形式來買房，但是圍繞其中的各種糾紛也不斷髮生。為了幫助大家瞭解二手房居間合同糾紛，本站的小編整理了一個關於二手房居間合同糾紛案例，希望對您有參考價值。
關於二手房居間合同糾紛案例的分析
一、二手房居間合同糾紛案例：
2007年1月30日，申請人與被申請人簽訂《二手房買賣居間合同》(買方)，約定：被申請人委託申請人購買位於廣州市番禺區鍾村鎮某某新村18街D32、1F的房產(以下簡稱涉案物業)。如申請人成功促成賣方與被申請人達成買賣合同，被申請人同意於交易過户當日支付房地產諮詢及買賣代理費共5960元，否則須按簽訂本合同之日起每日按總金額的千分之五支付違約金直至全部支付完畢之日止。
同日，被申請人(買方)與賣方的委託代理人葉某某以及申請人(經紀方)就涉案物業簽訂《二手房買賣合同》(以下稱三方合同)，約定買賣雙方分別獨家委託經紀方就買賣涉案物業提供中介服務，該物業建築面積68.9平方米，附帶傢俬電器，總樓價298，000元。該合同第7條約定：若買賣雙方自行買賣或另行委託其他第三方買賣該物業的，或買賣一方或雙方違反本合同約定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方支付違約金14，900元。買賣各方向經紀方支付的房地產諮詢及買賣代理費按《二手房買賣居間合同》執行。合同第17條約定：買方申請商業貸款，若非由於買方信用度、貸款資質問題而導致買方不能享受下浮15%貸款利率的，則買方有權選擇取消交易，買方不負違約責任，賣方退還所收定金給買方。三方合同附件約定2007年1月30日被申請人支付5000元作為部分定金，2007年2月3日前支付5000元作為定金餘款。上述事實有申請人提供的證據2證實。
三方合同簽訂當日，被申請人向賣方支付了5000元定金。該事實有申請人提供的證據4證實。
三方合同簽訂後，申請人多次帶被申請人前往涉案物業查看。之後，被申請人以涉案物業附近有電房，申請人在訂立合同前未如實告知為由不再購買該物業。
涉案房屋未辦理交易過户手續，買賣雙方尚未辦理貸款申請和審批手續。
申請人認為三方合同簽訂後，被申請人以該物業附近有電房為由而拒絕繼續履行合同，導致本次交易未能完成。根據《二手房買賣合同》第7條約定：若買賣雙方自行買賣或另行委託其他第三方買賣該物業，或買賣一方或雙方違反本合同的約定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方即申請人支付違約金14，900元。被申請人應當承擔違約責任。為此，申請人申請仲裁，仲裁請求為：1、被申請人支付違約金14，900元;2、被申請人承擔本案仲裁費用。
二、 如何處理二手房買賣糾紛
(一)《二手房買賣居間合同》有效
申請人立案時已向本會提交其營業執照，被申請人提出申請人沒有民事行為能力的理由不成立，不予採信。申請人與被申請人之間簽訂的《二手房買賣居間合同》系雙方的真實意思表示，合法有效，雙方之間的居間關係成立。
(二)被申請人應向申請人支付違約金，但以居間費為限
根據查明的事實，申請人已於2007年1月30日促成被申請人與賣方簽訂涉案物業的《二手房買賣合同》，履行了自己的居間義務，根據《民法典》（2021.1.1生效）第963條的規定，被申請人應按照《二手房買賣居間合同》的約定向申請人支付報酬。該承諾書約定支付報酬的條件為交易過户當日，涉案房屋至今未辦理交易過户手續，支付居間報酬的條件尚未成就。申請人現依據《二手房買賣合同》第7條的約定主張被申請人支付違約金14，900元。被申請人辯稱，該條款違反了《民法典》第143條的規定，為無效條款;自己並不存在違約行為，申請人未履行如實告知的義務，無權要求支付居間報酬和違約金;按照《二手房買賣合同》第17條的約定，自己未享受貸款下浮15%貸款利率的優惠，有權取消交易，不負違約責任;《二手房買賣合同》約定的違約金過高，應參照最高人民法院的相關司法解釋予以調低。
首先，仲裁庭認為，結合本案雙方簽訂的《二手房買賣居間合同》的約定，交易過户當日才支付居間報酬，如買賣雙方在此前違反約定，不再買人或賣出該物業，則申請人的權利無法得到保障，故三方在《二手房買賣合同》第7條約定如買賣任何一方違反合同約定不再買人或賣出該物業，違約方應向中介方支付違約金。因此，該條款是為保障中介方的合法權益而設立的，並未排除買方或賣方的主要權利，加重買方或賣方的責任，被申請人提出該條款無效的理由不成立，仲裁庭不予採信。其次，涉案物業附近有電房並非物業本身存在的嚴重瑕疵，不影響正常的居住使用，《二手房買賣合同》中對此也未作出約定;且被申請人在申請人的帶領下曾多次查看涉案物業，而據被申請人所説，電房就在離涉案物業不到10米的地方，但被申請人多次查看均未提出異議，簽訂三方合同後卻以此為由拒絕履行合同，構成違約，應承擔違約責任。最後，買賣雙方至今未辦理貸款申請和審批手續，被申請人稱其簽署了貸款合同，但未舉證證明，仲裁庭不予採信。雙方尚未進人貸款的審批階段，被申請人以未享受下浮15%的貸款利率優惠為由主張自己有權解除無事實依據，不予採信。關於違約金是否過高問題。《民法典》第584條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，該規定體現了違約金以補償性為原則的精神。申請人與被申請人之間系居間合同關係，居間報酬為申請人合同履行後可以獲得的利益，申請人亦沒有舉證證明其尚存在其他損失，因此，仲裁庭將違約金酌情調整為雙方約定的居間報酬5960元。
(三)申請人和被申請人按比例承擔仲裁費
本案糾紛系被申請人的違約行為引起，但申請人的仲裁請求未全部得到支持，故本案仲裁費1035元，由申請人與被申請人按照比例分擔。
這就是二手房居間合同糾紛案例的全部內容了，在這個案例中，被申請方存在違約的行為，所以仲裁庭裁決其承擔違約金，但是申請方沒有充分地舉證，所以其部分請求仲裁庭未予支持。所以，由該案例可以看出，對於證據的保留十分重要，一定要列舉充分才能保證自己的請求，除此之外，二手房居間合同的規定也必須儘可能的詳細，以便日後出現糾紛可以做依據。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。
